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怎样在美国买房    熊宝宝撰文      发布时间: 2011-08-10

很多中国客户向我咨询时,有一些常见的问题反复地被提到,看来他们都被这些类似的问题所困扰,或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同,所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此我专门针对这些问题写一篇短文,为大家澄清一些问题。


一、考虑买房的目的:投资还是自住?

 

首先要考虑清楚买房的目的,通常分为两种情况,一种是自住:可能是因为移民或者子女读书等原因。另一种是投资:可能是为了分散资产、合理配置资产、以及购买后出租和房屋升值获利等。这两种目的在买房选择房子时是截然不同的。

 

1) 自住:如果是自住,第一个要考虑的是自己喜欢那个城市,因为每一个城市的文化、氛围、居住环境都不相同。即便在同一个大的都会区里面各个小的城市也都有自己独特的风貌而不一样。第二个要考虑城市的房屋价格和学区,屋价要在自己可负担的范围内,学区是否合自己的要求。一般情况下,屋价高的城市它的学区都是比较好的。

 

2) 投资:如果是选择投资性的产业的时候,通常就不要太考虑这个城市自己是否喜欢,而是要考虑这个地方的房子是否值得投资,投资回报高不高。我们一般所谓的投资回报有两方面:(1)房屋的增值,(2)租金的回报,但是这两者通常是成反比的。不同的都会区与都会区之间,以及同一个都会区的不同城市之间的情况都不相同,有的地方房屋增值潜力有限但租金回报率高,而有的地方房屋增值潜力很大但租金回报率却偏低。即使在同一个地区,独立屋和Condo也会不一样,一般Condo的租金回报会高于独立屋,但它的升值潜力可能会低于独立屋。通常,越受欢迎需求强劲的城市它的升值潜力高,但租金回报率较低。总之在购买投资房产时,应综合来考虑这两个方面,看看自己更看重哪个部分。

 

3) 先投资后自住的困扰:有的客人会计划先购买了作为投资,过几年以后可能孩子长大过来读书或移民过来自己居住。这种“先投资后自住”的情况在选择房子的时候就会存在一些困扰,想要同时兼顾投资回报和适合自己居住这两点,在选择房子的时候的范围就会变得很窄。对于这样的情况,如果你确定自己在五年内会过来居住,我们建议你应站在选择自住房的角度来考虑,选择一个自己喜欢适合自己居住的房子。而如果你要超过五年以上才会自己过来居住,我们建议你先不要考虑自住的条件应站在投资的角度来考虑,选择一个适合投资可以获得好的回报的房子,等你真的过来居住的时候可以将这栋房屋卖出重新购买适合自己居住的房子。


二、选择都会区,选择买在哪一个城市

选择城市之前我们要先选择哪个都会区,例如你要在纽约,洛杉矶,还是旧金山。如果你想要参考各个都会区的背景文化和生活形态,你可以上我们的“华语经纪联盟”网站参考。其次确定自己的购房预算,能够拿多少钱来买房?综合预算和其他因素,就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数,如房屋均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的“城市数据比较表”“城市行情月报表学校成绩一览表, 从中分析。这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。


   


1) 从平均价格来看,查看独立屋的平均价, 不同的城市在某个时间点上都有其住宅均价。平均价的意思就是在某一个地区或城市中卖出房屋的平均价格, 根据我的经验,价格当然都有一个范围,当然房价越高相对代表了他的品质会越高。一般的购房原则:如果你要买不需要做太大修缮的房子,那价格相对会比较高一点,屋况当然也就比较好。如果你愿意动动手,那你也可以买基本价位比较低的,本身就是需要升级和更新的房子。



中间价代表了一个地区的一般房价水平, 买在哪里要跟着你的预算走, 不要勉强买一个地区里最便宜的房子,那将给你自己出难题, 很难找到, 即使有,那也是屋况非常糟糕的房子。因为美国的房地产市场是一个很透明的自由竞争的市场,房屋的价值基本都反映在价格上了,如果有套房子比周围同等条件的房子价格低很多,那肯定是因为这套房子有些致命的缺陷。


2) 独立屋单价,意思就是房子每平方英尺的价格, 它可以说是城市房价高低比较的直接数据。

 

3) 从居住面积来看, 不同城市,房屋的平均居住面积可能有很大的不同,而同一座城市内,可能大多数住宅的居住面积相近而形成特性。我们可以用独立屋平均价除以独立屋单价, 就换算出各城市平均价房屋的面积举例来说,圣马利诺市的平均价住宅$2,427,815除以独立屋单价$817, 得知平均居住面积2970平方英尺;如此类推你可以知道每个城市的平均居住面积。当然一个城市里面的房屋面积绝对是有大有小, 如奇诺岗、钻石吧、核桃市、尔湾市大小尺寸的房子都有, 而且相差的很大, 这意味著你可以用不同的预算买在这些城市, 但是如伊市、圣马利诺等就不容易找到小尺寸的独立屋。



4) 房子种类来看,最常见的是独立屋(国内称別墅), 城市屋(国内称连排別墅),公寓(国内一般房子) 三种, 有些城市绝大多数是独立屋, 如圣马利诺、伊市;也有城市屋,公寓多于独立屋的城市如尔湾, 有不少的城市没有公寓式建筑, 或者公寓只用来出租而不是单独出售, 因此, 想在什么城市买什么房子, 不妨先向专业房地产经纪人问清楚。


5) 从屋龄来看,美国不同城市的住宅屋龄有很大的区别。例如,圣马利诺市的房子大多是上世纪20年代到40年代建的;尔湾市的住宅建筑年代在1965年起,直到现在还保有足够的土地在盖新屋;奇诺岗市的房子集中在1987年至2005兴建,目前仍有一两个新楼盘在推出;核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年间,它也是偶尔在山上的土地上推出少量的新屋。因此,如果想买比较新的房子,你就该选接近现在年代开发的城市。如果想去有古色古香历史感的城市生活,那就选择较早开发的城市了。你可以在我们的“城市数据比较表”里面的“建筑年份栏”了解每个城市不同的建筑年份,上面有“+”表示仍然有新房推出,你可以配合你自己的需求找到最适合你自己的房子。顺便提醒一下不要忘了我们排在第一的安全系数,这也是你选房的重要考虑之一。


尔湾市


6) 从学区分数来看,华人买房特别重视学区的好坏, 尤其是有孩子上学的家庭, 学区学校一般分为高中, 中学, 小学, 一个房子拥有三个等级的高分学校都是必然最受欢迎的, 房子卖价自然水涨船高, 所以我们有一个简单的结论--房价贵的地方通常表示学区好。通常,CAASPP成绩超标比例在100%以上或达标比例在150%以上的学校属于非常顶尖的学校,一般而言,超标比例在90%以上或达标比例在140%以上的就是公认的非常优秀的学校。如果你想比较每个城市里每个学校成绩, 最方便的方法就是查看我们替你准备好的学校成绩一览表”, 看看哪些城市符合你的要求你的标准, 最后对照这些城市的价位及单价, 选出你认为性价比最好的地方。

在选择城市的时候,首先是看我们买房的需求,是看自住还是投资,自住当然是选你自己喜欢的城市,当然还有其他的因素,比如地缘因素(自己的亲戚朋友生活的城市),生活成本,华人比例等等,这些因素都很重要,应当做综合考虑。如果买房是因为投资的话,就应该先放在投资回报率和升值潜力。如果你想了解更多你也可以跟我们的专业人员讨论。


、选择一个合适的经纪人

美国房地产是采用经纪人的制度,买卖双方都有自己的经纪人,但是买卖双方的经纪人费用都是由卖方来付。所以也就是买房的过程中,买主是不需要付任何的费用。既然是免费的,当然要选择一个对自己最有利的经纪人。买房过程中你可能需要经纪人帮你:1. 帮你了解房地产的市场现况和选择适合你的城市。2.挑选出正确的房源带你有效率的去看房。3.对你有意出价的房屋做出正确的价格评估。4.帮你出价及写买卖合约,期望用最低的价钱帮你买到房子。因此选择一个适合你,有经验,服务好的经纪人是重点。

如何找一个适合自己的好经纪人呢?你可以先看他有几年的经纪人经验,有多少的成功案例。其次是他的服务范围是否涵盖你想要的城市。


四、选择新房或是二手房

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。



在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如,在圣马利诺市,住宅主要是在1920年至1940年间建造的;而在奇诺岗市,住宅是集中在1987年起建造的。

如果你想买到一套新房,这并非不可能,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,周边都是新建的房子,基础设施可能相对不夠完善。因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲,比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。

当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新房,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。


五、买好学区但不一定要在学校附近

在美国,是否购买学校附近的房子,要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的房子相比,一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点;孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。



如果购房用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。

另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不夠爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。 


六、可以选择独立屋或城市屋

城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从二十几万美元(较差的城市)到几千万美元的独立屋都有;在一些比较差的城市,也有十几万美元的独立屋。



如果购房用于出租,城市屋的租金收益率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资,两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到四十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在四十万美元到七十万美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在七十万美元以上,通常可以买独立屋。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结:


比较项

城市屋

独立屋

价格

差距较小,从二十万美元到七十万美元不等

差别大,从四十几万美元到几千万美元

占地面积

较小

比较大

出租回报率

较高

相对较低

升值潜力

相对较小

相对较大

   

(10/24/2016修订)

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