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保证安全-美国公证公司    熊宝宝撰文      发布时间: 2011-08-10

保证安全

在美国买房子,不像在中国是买主、卖主面对面,一手交钱,一手交钥匙。它的程序比较复杂,历经的时间也比较久。一般有贷款的情况,过户的时间需要三十天左右。在这期间,买主需要交订金,卖主需要提供房屋的相关资料,如果有社区的话,还有一些社区文件、规定等等。卖主通常还需要提供有关房子的证件及环境报告等资讯,供买主参考。买主同时要完成对价值的评估的认可,需要做好对房屋的检查后的屋况认可。总之,在双方买卖之间,有很多的相互关联的环节,例如你会担心提前把钱交给屋主会出意外,屋主也担心如果把钥匙交给买方而买方的贷款申请不到,钱不到位,或者你改变主意。所以我们需要一个公证公司,来执行过户的程序。保障双方的权益。确保交易过程顺畅。它不会偏向买方或卖方,是一个站在第三方角度的公证人。 

公证公司如果在作业中疏忽,遗失了客人的财物,要负责赔偿。这样的事情不是没有发生过,但少之又少。在加州通常由卖方经纪人去选择公证公司,有些经纪公司有自己的公证公司,你不必担心是卖方的公证公司,会有偏向性,它一定要遵守公证公司的作业规范。它没有权利去伤害某一方面而偏袒另一方。公证公司在加州是法定的过户买卖的执行者。但在有的州,这种过户的程序是由律师去操作的。

什麼是公证服务(ESCROW SERVICE)?

ESCROW SERVICE统称為公证服务,是一项经由买卖双方所同意的信託付款服务,透过公证公司以公正的第三方之立场代表买方和卖方保管法律文件和资金,并根据买方和卖家方指示进行分配。
为了保护自己和方便起见,人们在购买和销售房地產时通常会委託公证公司开立一个买卖交易的信託。在房地產买卖交易过程中, 买方先将交易行為所应支付的款项交予公证公司的信託帐户。卖方在未确认该笔可支付该买卖交易的款项之前,可指示公证公司保留该房地產之房契直到卖方确认了该笔买卖交易款项的存在。待双方确定该交易无误后由公证公司人员请產权保险公司将该房契之產权予以登记转让给买方,在确认转让登记成立并且无误后,公证便可将价款支付给卖方。双方都依赖公证公司不偏不倚地执行他们相互一致有关交易的指示,并在指示出现不一致的情况或不能执行的情况下给予通知。
专业的信託结算付款服务对于买方和卖方都很方便,在专业的公证作业协助下双方不但可单独将自己该负责的部份做好又能同时进行提供检查、报告、贷款及资金证明、还有房契等其他项目,并将公证公司作为中心存放点。如果双方对於交易指示撰写得够清楚,详细,以及相互一致,公证公司便可代表他们採取很多行动而无需进一步的商议。这样既能省时间,又能有效促进交易的总结算。

信託付款服务的形成是為了方便房屋销售和购买的程序。 公证作业以达成下列行动而完成信託付款服务:

 担任公正的文件或资金的保管者
 处理和协调文件和资金的流动
 及时通知各方公证的进展情况
 针对出借人(贷分)的要求作出回应
 取得产权保险单
 按要求取得双方对报告和文件的批准
 分配和调整房屋保险、税款和租金等
 登记房契和贷款文件
 对所欠款项给於负有责任的保障

在公证过户中各方需要做什么?

卖家:
 将给予买家已执行的契约交於公证公司保管。
 提交害虫检查和任何有需要维修工程的证据。
 提交其他所需的文件,如税款收据、抵押持有人地址、任何州或联邦要求的文件等。
买家:
 除了任何所借得或贷款的资金外,一切该付之款项不足的地方都须补足以支付购买费用并将其资金存放在公证公司的信託帐户。
 将任何所借的资金递交给公证公司。
 签署或提交因贷款所需的抵押契据。
 批准购买和销售协议所要求的检查报告,产权保险初步报告等。
 满足指示中所说明的其他条件

如有借贷时, 出借人/贷方:
 为买家/借方準备贷款文件。
 将贷款扣除应缴付之费用后交与公证公司保管。
 给予公证公司人员贷款资金使用的条件。
公证公司:
 开立产权保险订单。
 取得买家对于初步报告/产权承诺、害虫及其他检查的批准。
 收取买家和/或出借人(贷方)的资金。
 分摊税款,租金等。
 支付产权保险费、登记费、地产佣金、留置权清除费等。
 为各方準备所需的估价单或 HUD 结算表,说明支付服务的费用和结算所需的其他费用。
 在登记一切契据和贷款文件后, 提供最终的总结算清单,并将契据交於买方,将以签署的贷款文件提交给出借人(贷方),将买卖交易的资金结交於卖 方。
 在完成一切最后的总结手续后将最终的结算报告/HUD交於出借人(贷方)。

销售交易结算及费用分割

结算
一旦双方同意及指示的所有条款及条件已经履行且所有结算条件得到满足,在產权及金钱安全準确的转让完成后,公证过户便告结束。

费用分割
因公证过户结算作业而须担负的服务费用之分割方法各地不尽相同。需进行分割的费用及服务费包括,例如,产权保险单费、公证手续费、所有转让税、登记费、以及贷款而延伸的相关费用。除非买家和卖家就如何支付这些费用达成特别协议,否则公证公司人员通常会遵照当地的习惯来结算分割。

按比例分摊
公证过户结算时会将买方与卖方之间按比例分配他们已付或应付的债务。例如,如果卖方在总结算/交屋时已支付了不动产税或社区管理会员费,公证人员则会按照比例将款项分摊并从买方扣除后将其金额退还於卖方。预先支付的金额按照天数计算,从总结算日期/交屋时至支付日期算起,算法如下:
例如 :
每半年一次的不动產税是$665,05美元支付到 7 月 1 日已由卖方支付。而总结算/交屋日期为 6 月 15 日,
应归还卖方 15 天的税款,每天为 $3.69 美元,合共 $55.35 美元将由买方账目扣除后记入卖方的账户。


 (08/10/2016 修订)

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