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美国房屋增值税及外国人扣税    熊宝宝撰文      发布时间: 2011-08-10

资本利得(亏损)

当资本资产出售时,买价与卖价之间的差额即是资本利得(亏损)。如果卖价高于买价,则有资本收益,如果卖价低于买价,则有资本亏损。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内,则作为短期。如果持有时间在一年以上,则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算,直到出售资产的当日。 

资本利得税

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言,对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%或者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约,但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

房产的资本利得税

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例作出申明,则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得,进而能享受与美国居民同等的税率。 

根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%

值得一提的是,如果出租房产在出租期间有做折旧,当此房产卖出时,之前所做的折旧金额需要被收复,并课与25%的税率。

房产的资本利得税预扣 

根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。若卖价超过100万,则预扣税为15%。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%(若超过卖价100万,则为18.33%)。

如果房产卖价低于30万美金,并且买方购买后将作为自住屋,则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得,仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时,多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税,则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

 

资本利得税的申报

非居民外籍人士在申报其年度个人所得税时,如有资本利得税,需要额外填写附表D以申报。 

1031互换

当房产卖出后的一定期限内又购买了类似的房产时,可以使用1031互换条例。但是需要注意的是,作为一个非居民外籍人士,当使用1031互换条例时,仍需要根据1980年外籍人士房地产投资法案做预扣。

1980年外籍人士房地产投资法案对于同步交换或者前制交换的房地产资本利得税预扣有着不同的要求。

 

  在同步交换中,转让方在满足以下两点要求时无需做出预扣:

1.    转让方提供书面通知书给受让方,说明根据美国税法1031条例,转让方在此交换中没有承担任何的收益或者亏损。

2.    在转让发生的第20天,受让方给美国国税局提供一份转让方所写的书面通知书

(本文由美國鑫成财务会计管理顾问公司提供)

赠与税

美国国税局对于赠送现金或者不动产的行为制定了特别纳税规定。赠予者负责支付捐赠税,但是受赠者也可以同意由其负责支付该税款。赠予配偶或者慈善事业可以免交捐赠税。在计算联邦所得税时,赠送房地产的数额不能扣除。根据赠与纳税法律,个人在赠送一定限额以内的房地产时,可以免交赠与税。该限额大小每年都会变化。2016年,每个人的限额是14,000美元。一对已婚夫妇赠送价值不超过28,000美元的房地产时,可以免交赠予税。赠予价值在限额以上时,必须对限额以上的价值全额纳税。如果中国人/外国人来美国,如果是赠予就没有限制,所以如中国人来美国买房子,赠予他们的子女是不需要缴赠与税的。如果受赠者是美国居民的话,那首增者需要向国税局申报,接受赠予,但目前接受外国的赠予是免税的。(以上讯息仅供参考,具体信息请咨询美国专业会计师,本网站不负任何法律责任)

公平市价

因为房地产赠与并没有实际固定的价格,所以美国国税局使用“公平市价”;的概念来确定所转让房地产的应课税价值。公平市价是指预计买方从卖方手中购买相同的房地产所愿意支付的价格。公平市价考虑了经济因素,比如该房地产所在地区的年均收入。公平市价也考虑了其他因素,比如在相同地区相似房地产的出售价格。

遗产税

当某人死亡,并且其房地产赠送给其他人,该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者,应适用遗产税。遗产无需纳税,除非死者的遗产价值超过了一定数额。2016年该数额设定为5,450,000美元。如果该遗产价值超过了5,450,000美元,需填写遗产纳税申报表并交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。外国人资产的遗产税免税额仅60,000元,超过的部分需要缴遗产税。(以上讯息仅供参考,具体信息请咨询美国专业会计师,本网站不负任何法律责任)

 

(08/09/2016 修订)

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