美国买房后之租赁及管理

外国人到美国来买房，有很大的比例是为了投资，并不是为了自住。所以在购买之后，需要出租。美国加州的房产税大约在1.5-2.0%之间，如果空置房屋的话，十分不划算。而美国的租金回报率大约在4-6%之间，而净利润差不多是3-4%。

租赁的程序

交给经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，由於经纪人的专业，可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6-8%。我们的费用是收取5%，但只限于服务我们自己的客人及房产。

一般程序如下：

1.和经纪人签订一个委托租赁的协议书

2.经纪人帮助您找寻合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。

3.在房客提出的申请书中，选择最适合的房客，签订好租房合约，完善租赁的细部内容。

在租赁过程中应注意的事项

1.租金的订定要符合市场。如果您的房子放在市场上的时间越长，越不划算。在加州，一般情况下，如果您的租金合理的话，通常会在一个月内租出去。

2.选择房客最重要的，是他的信用。有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。在目前的租屋市场里，有相当一部分房屋是在拍卖或短售，这些都会伤害他们的信用分数，因此，如果没有更好的房客可以选择，在这些信用分数较低的租户里面，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，还要看他以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。如果他们平时付款记录良好，工作稳定，仍然可以考虑接受。

3.如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动, 房主的损失可降至最低。

专业租赁管理

4.本公司也可以帮你做管理方面的工作，如果有维修方面的问题和收款方面的问题，我们都有专人帮您处理，费用由您支付。如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，我们也同样可以代理，费用仍然由您支付。我们公司的管理费定为租金的5%, 但我们的租赁及管理仅限于直接经由我们买卖的客人及房产。

5.中短期的租赁管理可能可以增加你的租金回报率，通常你需要配备完整的家具让客人方便做中短期的停留。这种形态对于每年想过来度假的屋主更有弹性，可以保留自己想要度假的时间，其他的时间可以随时出租，同时又增加租金的回报率。我们收取的管理费用为租金的20%。这样的租赁和管理仅限于我们自己直接的客人。

美国买房-租金回报率计算 请按此处

(08/10/2016 修订)