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纯外行,南加州房产投资记(六)    熊宝宝撰文    发布时间: 2016-10-04 13:44

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作者简介:

 

算了吧是我们的一位客人,几年前来找我们买了房子,并因买房而与我们结缘。随后,他将自己来美国买房的经历写成了连载的文章: 《中国菜鸟美国买房记》 。

 

他的文笔很好而且文章思路清晰,当年的《中国菜鸟美国买房记》受到了读者广泛的喜爱和追捧。

 

几年前,他来到美国买房是他对人生的一次试验和尝试,经历了这几年美国的生活历练和投资经历,他已从当时的“菜鸟”蜕变成一个经验丰富的投资人。

 

几年来,他已经陆续买了几栋房子。这次,他卖出了其中一栋房子,并结合这次的经历再次撰写了连载文章:《纯外行,南加州房产投资记》 。

 

相信结合这次经历,他一定会带给我们一个更加完整真实的南加州房产投资经验分享,以及他对生活和人生的感悟。

 

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纯外行,南加州房产投资记(六)

 

 

21,理由

 

Tony很淡定,他告诉我,理由是这样的,这种价位的房子,多半是中低收入的家庭购买,他们往往要上班,没时间自己装修,没工作不太可能贷款,加上老美不爱储蓄,付个首期对他们的口袋就很艰难了,如果再投资装修就没有现金了,如果我们已经装修好了,等于装修的钱也加在房价里,也可以从银行贷款了,30年付清,马上搬进来就能住,也节约了他们在别处的租金。

 

再说,买房子一般是预算老公定,房子买哪个老婆定,这个女人嘛,无论中美,都是个感性的动物,看到光鲜漂亮的房子会唤醒她们爱美的天性和对安全小窝的永恒心灵追求。。。。所以,小房子低成本装修好了,对买家,卖家和银行,经纪人,装修公司来说都有好处。

 

我一听有道理,逻辑成立,花5000块美金投资换地毯和油漆。加上熊宝宝友情赠送的样板房布置,至少能多卖10000美元,还能快点卖掉,节约时间。那北京话不是。。。吃馒头,拉花卷—赚了!吗?啊?你说我怎么那么粗俗?这个比喻来自高晓松老师写的新歌,他家是清华大学书香世家,你闻到香味了吗?同理,如果你是全现金买房子,又不太满意任何一栋看中的房子的装修,老婆又比较温柔的话,那买个同地点装修比较破,价格相对便宜的房子就特别划算了。比如便宜10万,你可以花9万来翻新,一个是省钱又更符合自己的风格,第二每年的房产税也会按照一个不含装修费的低的基数来计算。不过记住,装修费一定要找美国人来估价,不要自己猜啊,美国的装修成本,刚来的国人是用洪荒之力也猜不准的。另外再强调一下,为了省钱买破装修的房子之前,必须注意老婆的表情,不然后果自负,我不负责帮你找新老婆哈,美国华人美女供应非常紧张。。。

 

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22,布置

 

房子的装修和布置,全部交给熊宝宝他们公司了,从租客那里接手后,我就再也没有进去过了,水电费结算等麻烦事,全是他们公司一手搞定。

 

7月16号,第一天上市,我才过去看看,那天是开放参观日,我进到房子里,太漂亮了,这是我的房子吗?简直都立刻不想卖了,想自己搬进来住。。。

 

喝了一杯冰水冷静了一下,觉得一个老男人怎么可以被装修和布置打动呢,一边惭愧了很久,一边听熊宝宝激动不已地在分析她布置这个房子发生的每个细节,我心想,这个房子比她自己家档次差太多了,她怎么那么激动啊,再说布置房子也不收费。。。。。

 

对了,我慢慢明白她为啥要免费帮客人布置房子了,好卖当然是个原因,关键是经纪人也有弱点,熊宝宝自己喜欢布置家,但自己家只有一个,她觉得好玩,生怕收费了,我们就选择别的专业布置公司来做了,她就没得玩了,好阴险,被我识破了,我暗暗记住这个弱点,下次再买房子,如果她再要帮我免费布置房子,我就坚决不同意,让她答应请我们吃海鲜才松口。

 

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23,卖出

 

之所以扯了那么多,就是因为卖出神奇地顺利,简直太乏味了,来个讨价还价的商战内容多好,我怕我的写作才华没机会发挥。。。。第一天展示来了6拨人看房,当晚,就有人出价了,満价319000。当熊宝宝告诉我这一点,我真觉得不可能,満价,一天卖出,而且比我心目的价格至少多了2万美元,时间也大大提前了。

 

我懂得卖房这件事,在定价方面,客人和经纪人是有矛盾的,定低点好卖,经纪人省时间又少拿不了多少提成,所以,熊宝宝敢于帮我争取卖出高于市场2,3万美元的价格,跟她对自己的专业能力的自信也有关系,虽然她明白,她少定1万美元,自己可能会更省事,我也一定会同意她定的价格,因为她也知道我看的那个zillow软件上,市场价是多少。。。。

 

这个结果,大家可能有点觉得神奇,别说你觉得不可信我自己也觉得不可思议,不过一切都是真的,卖房包括时间价格,都是在政府有记录的,如果你们要求证实我的故事,经过我同意,熊宝宝他们能拿出所有交易记录。甚至在一些专业网站上能查到。。。剩下的程序就是银行估价,买家检查房子等等,不断进行中,都是熊宝宝在操作,需要签字的,我都是在网上签,她会解释一下合约内容。

 

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24,收钱

 

美国买卖房屋都有个中间的公司来收钱,并且帮助核实一下产权和过户的合法性等等,有点像外贸的信用证,这样买卖双方都放心,中间公司也会收费。有天我去中间公司签字,他们告诉我本来一个管理公司的费用是1500美金的,我出900,买家出600美金,现在他们争取到总共只要交700多美金了,所以,买家就不付钱了,都要我出,我一看我那不还少出了吗?好啊,同意就签字了。

 

我刚离开还没多久,熊宝宝电话就追来了,说你怎么能自己就同意了呢?我这个经纪人是代表你的利益的啊,买家签约同意付600美元了是我帮你争取的,现在你没争取就放弃了,多可惜啊。。。总之,一切利益都要经纪人帮你争取啊,不明白之前,别表态啊。。。。我一听这话怎么那么耳熟啊:你有权保持沉默,有权请你的律师来代表你的权利,否则,你的话会成为对你不利的呈堂证供。。。。这不是米兰达公约嘛。

 

唉,我对熊宝宝认罪了,我真有罪啊,600美元飞掉了,不然可以买个7了。。。。那还能追回来吗?说他们拿枪逼我才签的,不过没证据哈哈,熊宝宝说,美国很重视契约,签了就认了,再去追很难了。。。。当时是下午,我为600美元难过的一晚上没吃饭,省回了7美元一个汉堡套餐,你知道我很穷了吧。。。。

 

晚上10点,我又吃了三碗,因为熊宝宝来电,600美元追回来了,买家那边肯定不行了,她给中间公司施加压力,说她是老客户了,怎么不经过她,就直接跟我这个幼稚天真无知的当事人签约呢?中间公司的生意,要靠着大的经纪人啊,他们害怕了,同意600美元他们承担,从我的中间费用里扣除。神奇宝宝又帮我赢了一局,我发现我很奇怪,有时候失而复得的小钱,比赚大钱还开心,鄙视我吧。。。我是个穷人,说的大钱也会被大家鄙视,下面我来算算小账。


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25,结账

 

我的小房子投资收入,出租租金44个月大约收入71000美元,卖房319000美元,共计,390000美元,我的支出,48个月管理费18000美元,出租管理费5000美元,4年地税20000美元,买入价176000美元,装修费用6000美元,双方经纪人和中介转账公司费用20000美元,共计毛利145000美元,当然,这是税前收入,加州的资本利得税大约是20%。外国人也差不多。赚点小钱,高兴坏了,唠叨半天,各位看官见笑了,过程分享给大家,给初次买房的人,一点感性认识,我知道能看到这里的,都是想买177万美元到319万美元以上的豪宅的,你看我的数字的时候,自动加个0,就可以了,你看,我多体贴啊。。。(终于唠叨完了)


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