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纯外行,南加州房产投资记(三)    熊宝宝撰文    发布时间: 2016-10-04 15:13

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作者简介:

 

算了吧是我们的一位客人,几年前来找我们买了房子,并因买房而与我们结缘。随后,他将自己来美国买房的经历写成了连载的文章: 《中国菜鸟美国买房记》 。

 

他的文笔很好而且文章思路清晰,当年的《中国菜鸟美国买房记》受到了读者广泛的喜爱和追捧。

 

几年前,他来到美国买房是他对人生的一次试验和尝试,经历了这几年美国的生活历练和投资经历,他已从当时的“菜鸟”蜕变成一个经验丰富的投资人。

 

几年来,他已经陆续买了几栋房子。这次,他卖出了其中一栋房子,并结合这次的经历再次撰写了连载文章:《纯外行,南加州房产投资记》 。

 

相信结合这次经历,他一定会带给我们一个更加完整真实的南加州房产投资经验分享,以及他对生活和人生的感悟。

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纯外行,南加州房产投资记(三)

 

 

南加州投资房产4年了,今天卖出了其中一个,不含房租,获利81%。回想当年啥都不懂,从中国冲过来就想买美国投资房,到现在,靠着投资,生活在南加州都快4年了,感慨不少。写出来给感兴趣的朋友分享。不保证我的经验能复制,但保证内容真实,欢迎对南加州投资房有兴趣的朋友探讨,加我的微信,我不是房产经纪人,也不卖任何东西,只是不工作的生活有点无聊,喜欢跟对投资感兴趣的朋友聊天,主要聊在美国南加州如何投资和生活,你跟我聊天就知道我说的是真实的了,因为细节和证据都在呢。

 

2013-03-06

 

我去年5月到7月,跟Grace在LA买了3栋房子,5月25号到的,29号就交第一个房子订金了。跟Grace之前完全不认识。最近几年常来美国,觉得美国房价低谷,也许是个机会,在中国的时候,就经常上网搜寻美国的房产资讯,觉得Grace的网站和博客,特别细致并且符合国内人的阅读和表达习惯,对我买房的很多疑虑都慢慢打消了。

 

我想,她不仅对美国的房屋市场很专业,对国内客户的诉求和思维和表达习惯也非常接近。接触起来,果然是这样,后来的两栋一个在奇诺,一个在奇诺岗,交房的时候,我都已经回中国了,看完房子其他的事情都放心让Grace去办了。她的理解力,亲和力和执行力和诚信度都有很高水准。买房子一定要找好的经纪,尤其是目前的美国市场,国内来的买家都是现金和快速的决策,唯一的竞争差异化就是你有个了解市场又有当地人脉并且了解你的需求的帮手。。。美国富强,加州美丽,LA亲切。。。幸福就在下一个房子里哈哈


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9,出租

 

再次来到美国,专门学习如何出租自己的投资房,在熊宝宝办公室,他们把申请租房的客人,做了对比,主要根据申请人的收入,信用分数和家庭成员以及宠物的情况打分,选出最靠谱的租客。通常家庭收入是房租的三倍以上,信用分高,夫妻带着学龄的儿童,没有宠物或者至少不要有大型动物的家庭是首选。

 

这里的信用分数这个事情,国内是没有的,美国人每个人成年后,都有信用记录,不管你要不要都有记录,主要是诚信的记录,信用卡还款,房贷,违约等,开车违章不知道算不算,总是出问题信用当然不好,但我们华人很难理解的是,从来不借钱的人,信用分数也不高,因为有借有还才有信用。一般600分以上就还可以了,800分以上是很高的,同时信用记录的开始时间也是个考量,因为毛主席说,一个人做一件好事不难,难的是一辈子做好事不做坏事。


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10,法规

 

出租房子,选房客是有风险的,而且租房生活的人通常没有买房的人靠谱,至少从经济上看是这样。加上加州的民主党州,房客是比较受法律保护的,如果你的广告上或者跟房客的应对中,出现不租给黑人不租给单亲妈妈不租给残疾人。。。等等歧视性的倾向,那就等着被告吧,即使你人在中国,房子跑不掉哈哈,所以。专业的服务可以规避法律的风险同时保护房主的合法权益。

 

谁都知道犯罪率高,收入低孩子多,身体不方便的人出现问题的风险高,但这里面如何合法地处理这些问题规避风险,保护自己的财产,在中国是很难想象的。比如,发布租房广告时,可以要求租客没有宠物,但有的租客说没有宠物,但还是带狗住进来了,如果他有医生证明,这个是导盲犬或者心理障碍的病人的安慰犬,这个就不算宠物,至于这个狗,算医生还是算护士,还是算家庭成员我也不知道。有的人觉得自己英文好,就是自己登广告,找租客,或者对专业人士的规范做法觉得不理解,我觉得会有潜在的风险。


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11,经纪

 

用膝盖都想到了,跟卖房相比,租房,无论是出租还是帮你找出租房,对于经纪人来说,是吃力不讨好的,工作一点没少,租客风险大麻烦多,赚的钱几乎可以忽略不计。所以,我觉得买了房以后再找熊宝宝他们帮我出租,从他们的态度上,我没看到有什么变化,还是那么热情细致,有时候我都觉得差不多就可以了,美国人都是活雷锋不会违约的,他们还总说,再看看,尽量选个好的,这让我松了一口气,觉得没有选错人,想着以后卖出房子,还会找他们。

 

通常,经纪人会把租房这个业务当做一个售前售后的服务。也是我们作为客户,观察一个经纪人的诚信,专业和服务精神的一个机会。作为一个职业,人人都想赚快钱,赚大钱,赚容易钱,只要在法规之内,我觉得没啥可指责的,但优秀的经纪人为何优秀,我看一定是在性格上,职业素养上,服务精神上,超越了过于自私的人性,才会赢得长远的口碑,和下次的生意。虽然理论上,这个跟在社区开个杂货店的服务理念应该是一样的,但我作为一个生意人,觉得,经纪人要做到真正的诚信和为客户着想的服务精神,通常要难的多,因为华人买房多半是陌生人生意,大家萍水相逢,下次见面还不知是哪一天,先搞定买房再说,以后的事情看老子心情,这个心理,应该在经纪人中间很普遍。


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12,持有

 

因为熊宝宝跟我讲了不少加州的关于租房的法律规定,我决定还是把出租房交给专业房屋管理的公司管理,我惊讶地发现,管理房子公司的资格牌照,比卖房子的还要严格,可能处于对租客的保护吧,侧面证明了出租管理的复杂性。

 

还有一点就是如果租客在房子里进行犯罪活动,比如加州很普遍的种大麻之类的,如果是管理公司管理的,房主就没有责任,如果是房主自己出租管理的,就有可能需要到法庭去解释你不是合伙人,当然如果真不是合伙人,应该也没问题,但也麻烦很多啊,再说我长的一看就不是好人,万一陪审团一念之差,哈哈,瞎说的。。。

 

管理每个房子的费用,通常是房租的8%,通常房租低费用比例的会高一点,因为劳动是一样的,再说,低收入的人违约率高那是肯。。。你懂的,虚,别告诉别人是我说的哈。。。那么说,加州的法律保护租客就是坏事罗,我不这么看,保护租客,对房东也有有利的一面,南加州租金比国内高这么多,跟很多房客觉得租房一样可以结婚生子安居乐业,我看是有关的,有相对高质量的爱生活,爱房子,发自内心的把租来的房子当家的长期租客,才有稳定回报麻烦少的房东。

 

未完待续…


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