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纯外行,南加州房产投资记(一)    熊宝宝撰文    发布时间: 2016-09-29 22:51

作者简介:


算了吧是我们的一位客人,几年前来找我们买了房子,并因买房而与我们结缘。随后,他将自己来美国买房的经历写成了连载的文章: 《中国菜鸟美国买房记》 。


他的文笔很好而且文章思路清晰,当年的《中国菜鸟美国买房记》受到了读者广泛的喜爱和追捧。


几年前,他来到美国买房是他对人生的一次试验和尝试,经历了这几年美国的生活历练和投资经历,他已从当时的“菜鸟”蜕变成一个经验丰富的投资人。


几年来,他已经陆续买了几栋房子。这次,他卖出了其中一栋房子,并结合这次的经历再次撰写了连载文章:《纯外行,南加州房产投资记》 。


相信结合这次经历,他一定会带给我们一个更加完整真实的南加州房产投资经验分享,以及他对生活和人生的感悟。


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纯外行,南加州房产投资记(一)


1,发现

 

2011年底来美国出差,无意中发现美国的房子租售比好高,于是萌生了减持国内资产,美国置业的想法,回国后,一边卖房子,一边搜索美国的买房攻略,搜了不少中文资料,最详细,对我最有帮助的,就是“美国买房直通车”这个网站,尤其是他们把房价换算成人民币和平方米了,对当时在国内的我,很直观。网站细节做得好,人估计也是很专业,很敬业,所以决定下次去美国,就找熊宝宝去咨询和看看房。

 

2,理由

 

肯定有人会问,国内房价一直涨,为啥会去美国投资呢,我觉得对我来说,投资对生活的意义,不仅是资产的名义价值提高了,关键我想要的是自由的现金流和自由的生活,做做自己想做的事,在国内工作,整天喝酒应酬好累啊。。。。国内的房价高,但房租很低,我当时出售的房子275万,月租金只有4000元,出租的年化回报只有百分之二不到,算上装修的折旧,可能只有1%的租金回报了,房价是会涨,但钱拿不出来,我就还要去工作赚钱啊,不能带来好生活的钱,就只是数字。。。那如果投资到美国南加州来呢?

 

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3,对比

 

我当时看了熊宝宝网站上2006年建的一套房子,2012年年初挂在买房直通车网站上面的,说不定现在还能看到,1488尺的两房联排,阳台正对着大公园,走路到小学,176000美元,每月租金1600美元,年化毛回报有10.9%了,当然,美国的房子有房产税,物业费,持有成本要高一些,到底值不值得投资,还有没有什么隐藏的费用,最终能收多少租金呢?带着这个问题,2012年的5月,我又一次来到南加州,住在洛杉矶东区钻石吧这个城市,因为这里有朋友,周围20分钟还有40几个中餐馆哈哈。

 

4,看房

 

打电话和熊宝宝的经纪公司联系,那时候还不会用微信,我当时的想法是,我是投资,只想买小房子,2000年以后建的,新房不要维修,麻烦少,容易出租的,第二天,Tony来带我看第一次房子,就看得网站上那个小区,房子很新,社区管理也很好,会所更是应有尽有,这个城市是CA91708,但怎么会那么便宜呢?

 

Tony跟我想象的经纪人会把任何房子夸的比白宫还好,好完全不一样。我还在感叹会所好漂亮,他却主动告诉我这个社区的缺点,以及为什么便宜,因为2006年刚建好一部分,次贷危机很快就来了,所以,暂停开发了,原来规划8000套的社区,才盖了1000套,周围全是奶牛场,有时候很大牛味,不炒股的人可能不喜欢牛的味道哈哈。2006年新房的价格是40多万,现在只卖17万多,因为社区还没有全部完成,周围配套也没起来,还有就是漂亮的会所是按照8000户使用来建的,现在才1000多户,物业费比较高,要370美元一个月.

 

我对美国投资房产完全不了解,对这些缺点很有顾虑,对于这些顾虑,Tony是这么帮我分析的

 

首先物业费贵是个缺点,但南加州的建筑成本是大约150美元一尺,到这套房子的价格是120美元,这个折让就有4万多美元了,就算每个月贴100美元物业费,能补贴40年。不用说这个省下的4万多美元,在我口袋里,我还可以投资,就算百分之十的回报,一年也有4000美元了,等于物业费被报销了,免费哈哈。

 

还有小区的建设是停滞了,主要是现在二手房太便宜了,等这些亏损的房屋处理完,新房还是会盖的,毕竟南加州是个人口流入的地方,美国保护永久私有产权,也不存在大批量拆迁旧房盖高楼,所以城市只有不断外扩。

 

再说,再大的危机总会过去,生活总要继续,人口增加,新房子就会不断盖,等到8000户社区盖完了,周围的商场增加,道路一定会比现在好,说不定住户多了,物业管理费还能降一点。我觉得有道理,百年一遇的房灾,最坏也就这样了,再有事就是好事了,现在的房价,就是建筑材料的钱,土地白送。

 

Tony分析的太专业了,但我也不能完全不挑剔吧,所以还是要挑个问题,显得自己严谨,问,那牛场的味道怎么办呢?会影响房价吗?会有人租吗? 



未完待续...


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