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中国菜鸟美国买房记-18,19    熊宝宝撰文    发布时间: 2013-04-19 10:21


我看了这篇文章感触很多,我认识这位作者,他从来不写文章,其实他是在国内一直做企业的老板,他放弃了国内的事业,最终转往美国追求自己的第二个梦,他非常坦白剔透的说明了自己的这一段纠结的心历路程,对目前众多的国人盲目的追求美国的投资买房,我觉得每一个有此念头的投资者,都应该看看这篇文章,它给你了人性真实的剖白,也给你深入浅出的世界经济宏观探讨,甚至让你惊醒面对精神与物质的心理斗争,表面上文笔轻松而愉快,但留给我们心灵震撼确是庞大而令人省思。

作者的梦还没有完成,文章仍然在继续中,我征求了作者的同意在我的博客里连载这篇好文章,敬请期待!   

 

熊宝宝

 

 

中国菜鸟美国买房记              

 作者:算了吧

 

18,我进场美国房地产的理由
 
听了他们的言论,我也冷静了许多,但是巴菲特说过,投资的秘密在于在别人贪婪的时候你恐惧,在别人恐惧的时候你贪婪。中美的地产正好是一边是中国一直大涨没跌过,一边是美国08年以后一直在大跌,看空美国经济的言论甚嚣尘上 。那什么应该是美国地产进场的依据呢?
 
1,我觉得美国人开始多存钱,少花钱,政府也在缩减开支,银行也很谨慎贷款,看上去眼前商业数据是受了影响,但是美国以前靠借钱消费推动的经济是不可持续的,他们现在这种去杠杆化虽然痛苦,但正是美国经济复苏健康发展的良好开始。
 
2,中国2008年以来完全靠负债投资来拉动经济,使资产价格暴涨,也同样不平衡,不稳定,不可持续。领导早晚会下决心调整经济结构。这中间也会有个很辛苦的调整期,等到大家都看到调整的时候,再想出手房子肯定就会很不方便了。
 
3,投资还是看回报,还是看对于5%的租金回报能否满意,能否抵御通胀。如果这个资产你不能持有10年,那也不要持有10分钟。没有回报光是赌升值的投资,就是投机,而投机要能成功,一定要对很多因素非常敏感才行,这个方面我的智商肯定不够。
 
4,如果主要看回报的话,那我要目前尽量买2房的,好地段,生活方便的,适合出租。
 
5,关于美国房价是否还会跌,我确实没把握,那我就采取分段买入的方式,再买2个,然后等11月份淡季的时候再来看看,如果更便宜了,而租金没变,那可以再买入,这样回报就更高。如果涨了很多,那至少我的资金已经安全,不至于踏空。
 
6,关于中美的汇率,这个事情还真不是那么好下结论的。人民币又升值,利息又比美元高,全球来中国套利的资金很多,中国房价也一直在涨,很多128太这样的聪明钱在中国,我想我们3万亿外汇储备里面假如有2万亿是外商投资和热钱的话,他们的投资都增值了,变成了6万亿,中国经济遇到调整,大家突然都要用人民币换回美金的话,那不够的部分怎么办呢?最好的办法是在调整来临的前一天把钱换出来,肯定会有一批天才的人能最接近做到这一点,但一定不是我们这些老百姓了,你懂的。
 

没过几天,熊宝宝带我看了一个在奇诺岗的公寓,漂亮的社区在一个半山上,对面走路5分钟就是洋人的大超市好事多和很多商店餐馆咖啡厅,还有这边著名的华人超市99大华。离一个漂亮的步行街也很近。生活非常方便。据说这是东区收入较高的一个社区,学区分数也达到850分。(最高是910分),这里因为比较成熟,是1992年开发的。900英尺,要价18万元,2房2厅2卫,1个车库在不远的地方。我想靠近商业区算一个卖点吧,万一老人家来住住,没有车走路都可以去华人超市买菜。当时周围相似的房子的租金在1200美元-1300美元之间,物业费是220一个月包保险绿化游泳池水费。美国的房子别墅如果没有铁门社区,一般是没有物业管理费的,花园保险自理。但公寓和联排别墅都是有物业费,统一的绿化管理。这个房子我出了188000的OFFER,3天后也拿下了。

 

这个中间我也在当地中文报纸上别的登的广告上,看到几个不错的房子,比如一个在哈先达岗的学校旁边的一个2房,1100英尺,175000元,带我看房的一个中年的经纪人也很热情诚恳,但是她帮我出价199000也没有拿到房子,被别的人抢走了。为什么熊宝宝成交房子的概率高,我想大牌的经纪人除了业务熟练,对市场理解较深,他们的信用等于给买家等于做了背书,人脉关系也会提高你的命中率。大概相当于越热门的餐厅里菜也越新鲜吧,做得多感觉会更准确。还有就是报纸上的广告多半是一个非常有吸引力的价格,但是真正买到报纸上那个的房子的很难,登报纸的经纪人多半是想得到一个接近买家的机会,再劝你买别的房子,这也是我们要考虑的一点。因为大部分国内来投资者一般都在国内很多工作,希望在较短的时间里找到称心的房子。据说洛杉矶大街上3个华人女性有2个有房产经纪人牌照。但真正把房产经纪做成职业甚至做成事业的,只有1%的人能够做到。反正买方不要出中介费,我当然要找最好的经纪人,不要耽误我投资的时机,并且能学到很多知识。还有我想不愁客户的品牌经纪人应该会更诚实,更爱惜自己的名誉,不会为了短期的利益做让客户伤心的事情。美国法律再严明,房子因为每间都不同,总有些模棱两可的事情,需要你的经纪人用他的专业知识来维护你的利益,而不是推动你尽快成交他们省时省力。
 
举个例子,有一天我自己在网站上发现一个奇诺岗的联排别墅,1400英尺只要199000,还能看到山景,我按照地址自己跑过去看了房子,然后立刻给熊宝宝电话,强烈指责她,怎么超值的房子为啥不带我去看,还是我自己发现的。熊宝宝很快也来了,她详细地告诉我这个房子地基在建设的时候就有问题,哪里哪里出现了裂缝,虽然也能住人,但将来出了问题会很麻烦,转卖的时候也很影响价值。投资就最好避免这种问题房子。
 
 
19,买下三栋房完成初步布局
 
小房子的手续也办好就7月份了,暂时没有看到合适的房子,我决定回国处理一些工作。我把对房子的价钱要求告诉熊宝宝,托付她一定要帮我在我划定的区域内再找一套两房的投资房。如果有消息,我委托128帮我在这边签约。美国办公证委托很方便,打个电话公证员就上门来,公证书写好他看过以后,盖上章就生效,收费50美元。

 

 

8月初的一天,我在中国接到熊宝宝的电话,他们的客户里面有人3年前申请的短卖屋批下来了,因为客人已经买了别的房子可以让出这个份额。3年前正是美国房产最低迷的时候啊,那个房子非常漂亮2006年的,在奇诺一个美丽的社区,学校旁边公园旁边,社区的游泳池像度假酒店,这套房子两房两浴,浴室都在卧室里面,1400英尺,阳台正对着公园。3年前的价格174000元,租金可以达到1600-1800美元,熊宝宝说看我是老客户了,对他们也很信任,就原价给我保留了,为了证明这一点,tony开玩笑跟我说,这是个很超值的价格,一年之内,如果我来美国亲自看了这个房子觉得不满意的话,都可以原价再卖给他。我当时想这个房子一定能买。今天(2013年4月13日),离他的承诺还不到一年,我又去看了一下那个房子,我想他再加5万美元我也不会卖给他了,除非金三胖向美国发射的导弹正好掉在房子顶上。
 
看了照片就买下了这个房子,128帮我签了约,我从广州赶到香港去汇房款就完成了购买。美国买房必须本人汇款到公证公司才能确认购买,国内因为受到外汇管制,每人只能汇5万美金,所以,还是先把外汇归集到香港或者海外账户,比较方便操作一些。
 
3个月不到,我买下了一大两小三个投资房,到了8月底,我的第一个大的独立屋也找到了租客2300美元租金签约2年。9月份第二个小公寓也租出去了1250美元每月,都是委托熊宝宝他们公司放租的,美国的租房收取签约房租总价的5%作为佣金,比如1250的房租,签约一年租金就是15000,那么佣金就是750元。如果委托管理帮你催缴房租,处理房客的投诉什么的,每月付给管理公司的费用是6%-10%不等,租金低的比例高些。美国人比较重视居住环境,他们愿意支付较高的房租,但是对房子的要求也比较挑剔,下水不通,空调有问题什么的,都会找房主来处理,但他们爱生活爱房子的人很多,多半会把租来的房子打理的很好。房主和房客的良性互动对房子的增值和房客的生活品质应该是共赢。加上我买的是老外区,房客都是外国人,我自己不懂英文又经常到处跑,还是请专业的管理公司打理比较方便。后来我还听律师说过,如果在出租房里面,发生了严重的违法行为,如果有管理公司的,就不会追究房主的责任。如果是房主自己选择和管理的房客,那必须要有足够的证据证明你不是共犯。
 
国内零售不好,天天去谈压低房租降低成本,关店遣散员工,都是伤心麻烦的事,运动服装品牌也关了不少店,广州的7—11便利店也开始收缩了。日子在烦恼中过的很快,我心里还惦记着年底洛杉矶的房价,是涨了还是跌了,尔湾这地区我还没有深入研究,这时候,突然接到128的电话,老大要去洛杉矶买房,11月到,让我也过去。。。。
 
(待续)


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