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美国买房经历(10)-美国购房不是梦(十)拿到房契    熊宝宝撰文    发布时间: 2012-01-08 17:52

作者:看庭前花开花

前任房主是此房唯一的一任,自2000年建成一直居住在里面,目前孩子长大成人剩夫妻2人因此决定换一所小房子居住。看得出他们居住习惯一直良好,所以房屋状况保养非常不错,随便打开任何一个柜门,就连里面的东西都摆放井然有序,我看上它也是这个原因,不用再做装修了,保洁一下就可以入住。

当你房子看多了,好的坏的你就有比较。可以看出这个屋主平时是爱干净、认真、有品位的人,另外他们头脑很聪明,起码懂的如何打动顾客心理,像这样生活气息浓郁、温馨的家居布置使你一走进大门就爱上了这个房屋。我比较过,当你走进一栋空空房屋,是绝不会产生这种效应的,因此建议卖主买房之前最好不要清空家具哦,生活气息很重要!

美国的房产证已经下来,我委托给经纪人grace代我保管,放在她的办公室。我们成了朋友,我绝对信任她。美国的房产证你不用时时刻刻手里紧攥这张纸怕丢失,即使丢了也可以在网络查到产权归属而且补办方便,不同于在国内。

在美国计算你是否能够负担这个房子,他们会把房屋的地产税以及社区费用都先计算在内。一般的概念,你的房屋上的开销包括贷款,水电费、社区费(如有)、税费等加在一起,不应超过你的薪水的三分之一,在房价最高时也不应超过二分之一,是比较合理的。你拥有了房屋不必像房奴一样,可以轻松支付其它生活上的需要。

很多国人在报刊或网络上不断得到各种不同的说法,认为在美国养房的成本非常高,美国的房子买得起养不起。买了以后额外费用多。。。。。最近有不少人在问我,在美国买房的持有成本每年倒底有多少?

严格说来,在美国拥有任何房子,真正的持有成本只有房产税,是必须交的。保险建议上每年700美元而已,而园丁草坪不是必需的,水电气属于生活费用在哪里都会发生的。房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%,在加州是 1%-2%。

现在举一个实际的例子:
一栋独立屋(别墅),售价$540,000,无管理费。它的地产税率大约是1.26%,即每年$6804,分二期每半年交纳一次。火灾保险,每年约$700,这就是拥有这栋房屋的持有成本,按月平均计算,每个月大约$625。

美国购房过户时,一般各种费用如下:
 
公证公司作业费  (Escrow Fee)-   大約$600-1200  (按房价比率收费)       
公证费 (Notary Fee)-  大約$50-120
信差费 (Messenger Fee)-  大約$50-150
房屋过户税(Documentary Transfer Tax)-   $300-600  (按房价比率收费)   
登记费 (Recording fee)-  大約$80-100
 
 
          以我购房为例,一次性花了杂费: 1800 美元 
                               房屋检查:325
                               一年保险:600
 以上信息就是想要为国内的朋友提供正确、详细的资讯,让想在美国买房的人少走弯路。


 以下是网上搜来的文章,我觉得有些部分不理解。

 附文一: 海外买房美丽背后陷阱多

  “在国内一线城市花上几百万,也只能买到很一般的住宅,朋友都说在国外买房确实便宜。”靠做医疗器械生意,攒下2000多万元家底的吕先生兴致勃勃的对记者说,并让记者看一则新闻——“华人实拍:百万人民币在美国能买的房子”。
    该新闻介绍说,美国科罗拉多州的路易维尔镇,一处面积600平米的别墅,总价才30万美金,约合人民币200万元。
    “两百万,要是搁在北京、上海,也就买一两居室,在美国就能买套豪华别墅!”吕先生一脸兴奋,开始准备他的购买计划。
     然而,记者有位长期在西班牙马德里居住的同行好友王女士,听记者问起国人跑去海外买房的情况,她叹了口气,告诉记者,这两年托她打听国外买房情况的亲朋好友越来越多了。
      “他们不知从哪里冒出来的想法,都疯了一样,找我打听这里的买房情况,说这里房价便宜,甚至拿现金买房都没问题。其实,哪里有这么好的事呢?外国人又不是傻子,不会那么便宜把房子卖给中国人。他们只是在挖空心思,挣中国人的钱。不信你买套房子试试,要么做房奴,要么一次性支付全款,买到房子后等待形形色色附加费用的到来。怎么劝,他们都不听。我都来马德里好几年了,也只是租房住而已。”王女士说。
    
 我的疑问:第一至少在美国,房主报的价是针对所有买房人公开透明统一的(网上报价可查),不存在对美国人一个价,而对中国人另外涨价的。
 
第二“形形色色附加费用的到来”是何意思?难道事前没有一个公示统一收费标准,随意想收多少就收多少走着瞧吗??
 
    附文二:意想不到的费用多
此前有过海外买房经验的许先生,满脸愁容的向记者介绍说,他去年参加海外购房团,花380万元人民币,在美国买了一套不错的别墅。“就像电影《阿甘正传》里阿甘家的那栋房子,周围是草坪,还有游泳池,非常惬意舒适。老婆、儿子都很喜欢。”许先生说,买到房子后,和家人兴奋了很长时间。“我做玉石起家,现在有了几千万,拿出这么点钱买栋别墅,实在很划算的。”
可是买房之后,许先生才感觉不那么轻松了。
按照美国相关规定,每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税。如用作出租,还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。
   “过户、验房、保险,这些都要交钱,而且价格不菲,当时花了我七八千美元!”
    本以为可以就此安享豪宅,可接踵而至的一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费,让许先生悔之不及。
“我当时就懵了,觉得自己做了傻事,光养房就得多少钱啊!我这点家底都不够折腾,后来就想出手了,就算不挣钱,能捞回本钱也行!”许先生接着诉苦,可房产经纪人告知许先生,要想出手,还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费,这么一套下来,又得一大笔钱。“现在是提起买房就头疼,没闹明白之前,再也不敢到海外去买房了。”
不少业内人士提醒,大部分国人缺乏国际投资的经验,只凭借国内炒房的投资习惯去国外购房是行不通的,至少要先熟悉国外相关法律法规才行。

     疑问一:
按照美国相关规定,每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税。如用作出租,还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。
房产相关的开销可以相应抵扣,只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税是提交一份相应的申明给美国国税局。
 税率, 以下是2011年联邦个人所得税率,以单身为例:
10%              $0 - $8,500
15%              $8,500 - $34,500
25%              $34,500 - $83,600
28%              $83,600 - $174,400
33%              $174,400 - $379,150
35%              $379,150 + 
假设一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有3万6千美金,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为1万6千美金,以2011年单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。
 
 
     疑问二:
“过户、验房、保险,这些都要交钱,而且价格不菲,当时花了我七八千美元!”
380万人民币的房子,房检查通常350美元左右;保险600-700美元/年;过户费算在一起按比例应该2000美元左右;怎会七八千美元呢??
     Grace回答:
文章中讲的不完全正确,和事实有出入。所有那些过户、验房、保险等有些费用是在买房时就付了,是属於买房的费用。买房之后没有更多的费用。文章中提到的买房时花了七、八千块,我不太理解,用现金买一栋五十多万的房子的费用是用不了这么多的,一般二千多元就足够了,除非他有银行贷款的费用在内。
 
     疑问三:
 本以为可以就此安享豪宅,可接踵而至的一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费,让许先生悔之不及。
日常保养指什么?水电气吃饭生活费用不应计入吧,因为在国内也会发生啊,在美国还少了停车费用呢!
豪宅的社区管理费也就三、四百元而已,况且380万元人民币应该是53万美元吧,也算不上豪宅。按年地产税比率怎会计算出几万美元来?很纳闷。
 
     疑问四
要想出手,还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费,这么一套下来,又得一大笔钱。“现在是提起买房就头疼,没闹明白之前,再也不敢到海外去买房了。”
 
     Grace回答:
有关房屋租赁还有扣税、报税等有关资讯,都可以在我们的中文网站,在美国买房直通车www.usahome123.com ,美国买房指南里面“关注房地产税”、“租赁收入报税”、“房屋增值税及外国人扣税”,都有详尽而正确的说明。

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