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美国买房如果交易失败,买方如何追回保证金?    熊宝宝撰文    发布时间: 2018-06-02 18:00

美国购房买方报价要付500到1000美元定金,如果房屋市场紧俏,定金一般为房价的2-3%,一般是买方经纪人向卖方经纪人提交一张定金支票。


其实这个很好理解,但很多客户不清楚美国购房流程,以及担心资金安全问题。看中了房产,一旦缴纳定金,涉及到钱,就担心资金安全。这是正常现象。毕竟对美国购房不熟悉,而且很多情况下,我们没有见过面,社会主义市场经济环境风气不好,诈骗犯多,一朝被蛇咬,十年怕井绳啊。美国购房为什么需要定金呢?美国自有它的经济运行法则:


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如果不需要向卖方经纪缴纳定金,那么任何人可以向任何房屋乱报价,这样就极坏干扰房产市场。可以报价杰克逊豪宅,也可以报价纽约私人电梯1亿美元豪宅。可能您报价20个亿,那好,真正想买的人买不到,房子想卖卖不掉。市场就会混乱。而且没有付定金,对买家没有直接惩罚,那么就要起诉,这样增加社会运营成本。这样买卖双方经纪都要为买方出问题白忙活了。那结果好了,就为这些买家忙吧,生意也不做了。因为不交定金,买方如果干扰房产买卖,那么代价也太低了。


美国有一句话,叫做有钱就是爷。The money is the king。不交定金,那么买方也是爷,您说想买这套房,我们为买方忙活了,又还想买那套房,我们和美国经纪人又忙活了。也不要赚钱养家糊口了。也不知道买方是真买还是假买。说买方真买,买方说那套更好,这套不要了,又白忙了。


如果交了定金,卖方同意买方的报价,如果买方这时候反悔,那么定金就不退,这就是买方的损失。也不能说买方忽悠人,可能是买方真的不想要了,但不管什么原因,也是不退的。这就是美国经济运营法则:不诚信需要付出代价。这就是社会环境,这就是制度真的起作用。是一种极大的制约。这样就逼得大家不得不诚信。大家谁也不会无缘无故没事和钱过不去啊?而且又浪费时间,损失时间成本。又损失个人信誉。在美国,信用分数直接和生活相关一辈子。


在美买房时,总有各种意外状况导致房产交易破裂。这时候,不少买家就会问,我的保证金去哪儿了?还能追回吗?类似我们在网上购物时出现退换货后会有专门的处理流程,房产交易失败,保证金大部分情况下也可追回,今天本文的重点就是保证金! 


首先要判断保证金处于何种状态:


保证金有三种可能的情况,取决于交易如何完成(或没有完成)。 


在美买房,如果房屋交易通过,保证金成为买方支付房款的一部分。例如,如果您的首付和结账成本达到50,000美元,但是您提供了2,000美元的定金存款,那么您只需要按照负责房屋交易的所有权公司或律师的指示,支付剩余的48,000美元即可。 


如果房屋交易没有通过,买方也没有合法的理由退出,那么存款被没收到卖方,卖方收到存款。 


如果房屋交易没有通过,但是买方确实有合法的理由退还,则保证金归还买方。


看到这儿,不少看官就会存疑了,有合法理由才能退款?那么什么原因能够被称作合法理由?


这里有最有可能出现的六大情况,大家可以对比自身情况具体分析。


美国买房交易失败后,买家可追回保证金的六大情况:


  • 房屋的估价低于卖家的售价


针对贷款的买方来说,贷款的银行或者机构一般会要求做房屋的财产评估,已确定可提供贷款的额度。如果说出现评估价格低于卖家售价的情况,往往会要求买方补足差价,或者卖家做出让步,例如降价、给予一定优惠等。如果双方协议不能谈拢,则交易告吹,这种情况下,一般买方可以要求退还保证金。


  • 购房融资失败


前一种情况是,可以贷款,但会有差额。这一次是贷款失败、或者买方找不到第三方借款人,没钱买房子,房屋交易自然就关闭了。


  • 另外一所房子卖不出去


如果说买方的现金流都积压在另一所房子上,另外一所房子无法按时出售,也就不能获取到买房资金。一般这种情况,都会在合同中提前注明。许多买家在合同中有一个销售意外:他们只有在特定的时间内卸下旧的房子,才能买到新的房子,特定时间的限期往往根据当地市场的房屋流通速度而定。相关的细节,建议在签订合同之前和经纪人反复确认。


  • 家庭评估和检查报告显示房屋存在问题


这是最经常发生的一类情况,如果在家庭检查中发现了不良状况,买方可以要求屋主降价(因为买方之后会支付维修费用),或者谈判破裂,要求卖家退还保证金。但值得注意的是,房屋检查有不同的时间范围。历时10天的房屋检查可以检查到房屋的角角落落,但一般这种检查方式不受屋主的欢迎,尤其是在有竞争者的情况下。所以,地产君建议有一定承受风险的买家,可以选择3天期限的房屋检查项目,这样可以规避比较大的风险,同时取得竞争优势。(当然前提是,买房给出的报价与其他竞争者相差不大,需要凭借其他细节赢得卖家的欢心。)


  • 新建房屋发现缺陷


前面一点房屋检查主要针对二手房,当买家购买的是新建房屋时,也有类似的规定。如果买家检查出房屋有缺陷,建筑商拒绝修改,则买方有权要求交易关闭,并退还保证金。


  • 卖方自身打退堂鼓


不论什么理由,只要卖方主动提出不想卖房子了,买方的保证金都能乖乖回到你口袋。 


仔细对比了上述六大“保钱”条款,发现还真有一两条符合的。那么接下来保证金是不是就可以直接追回了?


保证金应该如何追回呢?


美国房屋交易过程中,各州规定千差万别。所以,忙着追回保证金之前,首先阅读清楚合同。例如,在加利福尼亚州,如果买方选择取消交易,CAR(即Corrective Action Request,纠正措施需求)购买合同允许在规定的时间期限内将保证金定金退还给买方。如果卖方拒绝无故退还押金,卖方可能会向买方支付1000美元的民事罚款。 


在一般情况下,虽然交易取消,卖方和买方被要求签署相互解除条款。如果达不成协议,持有保证金的一方将继续持有,直到达成协议。如果几年后还没有达成协议,那么托管公司就会向当事人发送一封认证信,要求双方互相指示。信中说,如果没有人在一定时间内回复,那么代管将把钱还给买家。如果卖方对此采取行动,那么在3年后,代管将货款交给加利福尼亚州,用以平衡托管公司的预算赤字。 


为了防止日后有关保证金的问题出现过多纠葛,不如在制定合同和前期检查时做好一系列工作。根据以下的保证金判定规范来规避风险。 


不过,现实情况中,谁最终能保有保证金的情况很复杂,遇事多问问经纪人才是王道。在订立合同时尤其要注意这一点,不可模棱两可最终让卖方钻了空子,在购买之前也要做好检查确保房子未存在问题以防止日后带来不必要的麻烦。 


读到这儿,不少读者还会接着问了。不是说会出现银行、第三方借款机构吗?这种复杂情况,得好好说清楚。


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银行贷款拒批,买方如何追回保证金呢?


第一种是拒批:如果收到银行拒批信,而且买方选择不买的话,就必须在45天到期之前通知卖方,不然卖方可以选择不退定金。 


第二种是过期:没有收到拒批信。这种情况下,买方必须在45天到期之前要求卖方延期,如果卖方不给延期或者根本不理不睬,那么买方必须在到期后5个工作日内通知对方,不然卖方就可以不退定金。 


举例:王先生夫妇购买家庭房子,合同价钱是100万,贷款80%即80万。结果银行估价低于买卖价格,为96万,按80%计算的话就是76.8万,就差了三万二。王先生没有这多余的三万二,要求卖房减价,但是卖方不肯。银行口头及email通知王先生该贷款会被拒绝。于是王先生要求取消房屋交易,第一次的时候是按照拒批的情况来告知的。结果卖方要求买方提供银行拒批信,但是银行需要时间给出这个拒批信,但是这样一来,就超过了45天了。


当时我们的做法就是按照第二种延期来操作。因为当时即使在45天前知道没有获批,还是没办法按照第一种告知,因为银行不能提供拒批信。所以这个案例就告诉消费者要注意严格履行合同义务,以及问清楚律师合同条款的细微差别,银行申请表格,银行估价报告都需要提前做功课。这一案例中卖家想尽办法刁难不退定金,买方坚持合同条款,最后卖方终于退还定金。


因此,买方一定要注意,如果既没有收到批准信,又没有收到拒信,那么一定要提前要求对方延期,如果不延期那么一定要在45天之后的5个工作日内通知对方。


美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的,一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导,但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。当你决定在某地买房,聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续,还会提醒你没有想到的问题,避免以后出现麻烦。


另外这里还需要普及一下公证行(ESCROW)的托管程序


公证公司是什麽? WHAT IS ESCROW?


所谓的escrow即公证行, 是不偏颇的第三方, 在房地产交易中为双方暂时存放交易金, 放置到专门的信托里与收集所需登记的房产转证及多项法律文件, 帮助多方(买家,卖家, 房地产仲介,以及贷款公司等等)将谈妥的项目形成白纸黑字的有效文件. 在成交时将托管金额支付给应得的对象.


那交易进入公证行之後的程序呢? 加州的公证行一般有10 个步骤:


1.准备托管指令文件 Prepare escrow instruction:


信托指令文件让主要交易对象(卖家与买家)签署. 互相了解托管的程序与责任. 一般来说这时候买家的初款购买金或称诚意购买保证金(EMD)将会存入公证行的信托里, 确保购买诚意. 托管指令文件将有以下的信息:


  • 购买房价及条款; • 检查文书递交给公证行;  

  • 合同的款项如是否有贷款; 

  • 调整退还房地税或月租;  

  • 购买人(买家)的房产头衔 

  • 约定房产成交日 与 约定房产转让日; (单身或 夫妻共有等等); 

  • 付费明细, 卖家买家各自支付的项目;  

  • 购买人将登记在房产上的全名; 

  • 双方的同意签名。


2. 申请产权调查 Request for title search:


产权调查书又称“Preliminary Report”是从产权保险公司发出来的. 这个文件的作用是来通知公证行所有关於这个房子的资料. 譬如说屋主是否有用房子贷款, 是否有欠房屋地税, 这些事情在房屋转让之前, 都是必须要处理的, 这样当房屋成交的时候买家能得到一个乾净的房产.



3. 申请清除债权文书 Request for demand / clear liens:


如果屋主有用房子贷款, 就须要银行给我们一个正式的清除债 权文书, 通知公证行, 所需要的金额来付清债务



4. 白蚁文件及其他调查文件 Termite and other reports:


卖家与买家可以决定是否要做白蚁检查,一般的情形下, 房屋仲介人会帮助卖家找寻有牌照的白蚁检验公司来做检查. 这些不同的检查会告知房屋的现况, 双方会检验与决定是否喷除虫药, 修理或不修理. 同意的签名将会传给公证行做为纪录.



5. 新贷款文书及拨款使令 New loan instruction and loan related documents:


买家或许有从银行来借贷部分购屋金额, 这个时候除了买家自己要与贷款行员合作,公证行同时也必须一起协调, 达成贷款所需条件. 一般贷款从所批准到放款约30天左右, 公证行通常会每天与贷款公司联络, 来确保顺利交易.


6. 购买房屋火险 New fire insurance:


买家去挑选新火险,交由公证行拨款及记录.


7. 买家存入剩下的购屋金额 Request for closing funds:


当邻近预定成交日之前, 公证行将会为买家准备估价单, 让买家能检查与了解自己应付的款项以及剩下所需的购屋金额, 一般存入多使用电汇,以确保银行不会保留所需金额.


8 最後检查 Audit file and prepare for closing:


检验文件, 准备登记转让, 这是一个重要的时候, 确定所有所需条件都已达成. 所有签名同意都必须存入交易的档案里. 加州指示公证行成交後需保存交易档案至少5年.


9. 申请登记房屋转让 Order recording:


公证行指示房产公司可以将所需文件拿至房屋所在的县政府登记转让.


10. 交易结束 Close escrow:


房屋成交了! 县政府通知成功登记後, 公证行将所有的登记费, 最後金额平衡支出後开始付帐给所有人, 包括将卖屋金额扣除所需款项後拨给卖主帐户.


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