首页 关于我们 美国买房指南 美国买卖须知 客户评价 预约/服务/登记 住宅搜寻 联系我们
首页>>买卖须知

投资美国房产 你应知道的1031延税交换条例    熊宝宝撰文    发布时间: 2018-02-25 18:13

1031延税交换是指美国国税局规定的、房产投资者可享有的延税交换待遇。“交换”并不是指两位业主真正交换房产,而是指业主卖出一处房产后再购入另一处。

若某项资产的出售价格高于原购买价格,即发生资本收益。个人资本收益的税率为15%,公司则为35%。通过1031延税交换,您可将资本收益税的支付延迟至比正常情况稍晚的日期。

延税1031交换是向投资者提供一项保留资产组合的价值的最佳税务策略。通过交换,投资人可以延迟支付资本所得税,而这项税款另由销售投资性财产所致。卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ,一定要在当年交税(联邦税为20%,另加州税)。如要延税,则必须用税例第1031 条作免税(其实是延税)交换,将原来物业的资本增值和折旧,转到新交换的投资物业上。


屏幕快照 2018-02-25 上午10.45.38.png

使用1031交换条例,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。此外,不论是做“同时交换”(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ,或做较常用的“延迟交换”(DELAYED EXCHANGE) ,通常都需要雇用一个“被认可的中间人”。“被认可的中间人”英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY,这类公司也叫做“促成人”(FACILITATOR) 或“帮助人”(ACCOMODATOR) ,它是一个独立 (即与投资者没有关系) 的机构,有些“中间人”是专门帮忙投资者作免稅交换的独立公司,有些则是“产权公司”(TITLE COMPANY) 属下的附属公司。

屏幕快照 2018-02-25 上午10.45.46.png

1031延税交换的益处 延税交换的主要益处在于,纳税人可在不产生任何直接应税收入的前提下出售房产。通过使用此方法,纳税人可进行资产对换,同时仍持有原本应缴纳的递延税款。

例如,根据1031延税交换政策的规定,购房者无需出售一项投资房产,并支付资本收益税,再用净收益购买其他房产,而是可以使用总销售收入投资于新房产,不必缴纳资本收益税,从而将资本收益税的支付推迟至新房产售出之时。

1031延税交换政策还有另一项益处,即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时,可享受递增基数待遇。虽然对投资者而言,其房产的税基将降低(例如沿用旧房产的税基),但当投资者死亡后,其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时,继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。

屏幕快照 2018-02-25 上午10.45.57.png

1031 税例主要条款

  1. 需要以“同类”(LIKE-KIND) 物业作交换。但“同类”的定义很广阔,只要是赚取租金入息的物业便可。故此,公寓可以换货仓,空地可以换单一住宅,办公大楼可换公寓.....。在美国以外的物业不能作交换。

  2. 需要换相等或更高市值的物业,而且净值应全部放入新交换的物业上,即不能减少抵押贷款,否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ,需要付资本增值税。

  3. 需要按45/180 天条例,下面再作解释。

  4. 需要由交易开始便申明为1031交换,并在卖出的物业close escrow 前,和交换公司签订合同。(注:如果卖出的物业已经成交,在去找exchange的公司便来不及了)

45/180天条例

1031条例里面,有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ,即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD),是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格,迟一天都会导致交换失败,而失去延税优惠。

请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”,所以在接近年终做1031 交换,有可能由原来物业交易完成开始,至明年四月十五日之间没有一百八十天,在这个情况下,应该向税局申请延期报税。

订明 (IDENTIFICATION) 注意要点

不论原来物业数目多少,在订明期内,交换人必须按以下三个条例中的任何一项,以书面订明交换物业﹕

  1. 三个物业条例﹕不论订明物业之总值,订明不超过三个物业。或

  2. 两倍价值条例﹕不论订明物业之数目,订明不超过原来物业价值两倍的物业。或

  3. 百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目,将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。

订明物业时,必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。

“中间人”提供的服务,可以全部用电话、传真和邮件进行,故在洛杉矶地区以外的人,也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种,一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上),但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。

屏幕快照 2018-02-25 上午10.46.10.png

倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)

通常做1031交换,都是先将本身物业交换出去,然后按上述45/180天日期的规则,去交换另一个物业。但是,在有些情况下,可能会先将新的物业交换进来,然后才将本身物业交换出去,这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE) 。

REVENUE PROCEDURE 2000-37内,规定要合法地进行“倒转交换”,必须符合两个要求﹕

  1. 纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为'QEAA') ;

  2. 纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为'EAT')

QEAA 是什麼安排?

要符合QEAA安排的需要,必须按以下做法﹕

  1. 该物业要用“交换产权持有人”('EAT') 名义拥有。

  2. 纳税人需要有真正的交换意图。

  3. 纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内,被此定立书面QEAA文件协议。

  4. 交换出去的物业必须在四十五天内被指定。

  5. 整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。

由于倒转交换相当复杂,请务必与您的会计师进行咨询。

同类房产 1031延税交换条款要求用于交换的两处房产应属于“同类”房产。根据此规定,出售商业投资房产并购买住宅投资房产的行为属于同类交换,反之亦然。然而,根据规定,使用外国房产交换美国房产的行为并不属于“同类交换”,因此参与交换的房产必须位于美国。

1031延税交换的弊端

纳税人也应该了解,延税交换也存在下述几个弊端:

  1. 由于旧房产的较低税基将被转移至新房产,所以交换后的房产税基(即税款价值)将下降。因此,如果纳税人使用1031延税交换条款购房,那么新房产的折旧扣除额将低于未使用该条款时的扣除额。

  2. 如果业主选择使用延税交换,则需聘请专业人士并支付额外费用,从而增加交易成本。

  3. 除了再次投资于房地产外,纳税人不得将出售房产的收入用于其他用途。否则,未用于房产再投资的收益将无法享受税收优惠。

符合资质的中介机构

1031延税交换条款要求纳税人聘请美国国税法第1031条所定义的、符合资质的中介机构,以协助处理整个流程。业主必须将销售房产所得的全部收益,包括非现金收入(例如除房产外,您可能在交易中一并获得的船只)送至符合资质的中介机构,用于购买新的房产。如果卖家直接或间接获得任何物品(无论其价值多么低廉),卖家都会失去延税交换资格,导致所有收益均需纳税(如果是外国买家,则适用FIRPTA规定的预提)。

1031 exchange 最大的好处

您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出,还可以拥有价值更高的物业,有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后,现在持有的物业已经价值200万,如果售出这栋房产的话,我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。不过不用担心,如果您决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成200 万了,所以当您子女决定售出物业时,他的增值部分是从200万算起的。

具体规定:寻找和交换房产的期限 

  1. 新房产必须位于美国境内。卖家应在旧房产过户之日后的45天内向符合资质的中介机构提供其有意向购买的房产清单(此清单被称为“45天清单”。清单上通常会列出多套房产,使买家可在交易失败时购买其他备选房产)。

  2. 卖家应在旧房产过户日后的180天内购买“45天清单”上列明的一套或多套房产。

  3. 售出旧房产后,卖家必须使用与旧房产业主同等的法律名称购置新房产。

  4. 新房产的购买价格必须大于或等于旧房产的销售价格。

  5. 在使用出售旧房产所得收入支付过户费用和负债后,卖家必须将余款送至符合资质的中介机构,用于购买新房产。

业主必须严格遵守上文所述的45天期限。即使第45天是周六、周日或美国的法定假日,该期限也绝无延期之可能。延税交换日期结束于以下日期后的第180天,以较早者为准:当事人转让其房产之日,或转让其房产当年的纳税申报截止日。同样地,业主必须严格遵守上文所述的180天期限。即使第180天是周六、周日或美国法定假日,该期限也绝无延期之可能。

屏幕快照 2018-02-25 上午10.46.23.png

外国卖家也有资格利用1031延税交换条款处置其资产 美国政府规定外国卖家同样适用1031延税交换条款。除了上述一般性规则外,FIRPTA还针对1031延税交换提出了一项额外要求,以避免预提10%的所得税。此额外要求是,外国卖家必须向负责将旧房产从外国卖家转移至买家/受让人(如产权或第三方保管公司)的个人提供以下物品:

  1. 美国国税局针对特定交换交易出具的、允许受让方无需扣税的扣缴税款凭证,或;

  2. 外国卖家出具的、证明卖家已申请扣缴税款凭证的通知。

首先,在转让任何房产前,任何外国业主都应提前计划获得ITIN,并在安排进行任何房产转让后尽快申请扣缴税款凭证。其次,在销售过程的早期,任何希望参与1031延税交换的外国卖家都应向专业博学,而且符合资质的中介人士咨询,并聘请经验丰富的顾问,由其提供税务或财务建议,并协助完成过户和报税流程。


*声明:本文转载自网络,版权归原作者所有,内容仅代表作者观点,实际操作请咨询专业人士。

息息相关的链接 合作伙伴 诚聘英才
本站郑重声明:美国买房直通车所载文章、数据仅供参考,使用前请务必核实,风险自负