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中国人到美国买房常见疑问解答(进阶篇)    熊宝宝撰文    发布时间: 2017-04-13 15:18

1,如果我在美国买了房子,是不是我的子女就可以免费就读美国的公立学校?


不是。如果你是中国人只是在美国买了房子,而没有其他身份的话,你的子女需要拥有学生签证(I-20)才能在美国读书,这样才能以合法的留学生身份居留美国。而一般美国的公立学校是没有资格签发学生签证的,所以并不是买了房子就可以在美国就读公立学校。这样的情况你可以考虑让子女就读私立学校,美国的私立学校一般都已向政府申请核准签发学生签证,以便能够招收到外国学生。

 

2,听说美国现在房价挺高的,未来升值空间大吗?


相比于2008年2009年,美国的房价已经上涨了不少。但在长期的统计中,扣除所有持有成本例如:地产税、物价上涨等,美国房屋的增值率在5%-6%。美国房价的周期通常在十五年左右,每一次房价的下跌,都会有一个实质性的经济因素,而不是单纯房价的起伏。

 

3, 美国的租金回报率是多少?我买了房子会不会不租不出去?


在美国各个不同的地方,房子的出租回报率都不尽相同。在加州,从我们自己手上实际案例的统计来看,目前大洛杉矶地区房子的净租金回报率大约在3%-4.5%,这是扣除了地产税以及社区费等基本开销以后的净回报率。

很多客人担心买了房子以后租不出去,事实上,房子是否能租出去在于你的租价是否符合现时租赁市场的价格,跟房屋的买卖一样,没有卖不出去的房子,关键在于你的价格是否合理。在你购房时,你可以让你的经纪人来帮你做相关评估。

在我们一般所谓的投资回报中,包含了两个方面,一个是房屋增值,一个是租金回报,但这两者通常是成反比的。所以,往往越受欢迎越成熟的城市,它的租金回报率相对不高,但通常它的房屋升值会快会高。因为这些地区屋价常常攀升,而对应的租金上涨水平却跟不上屋价上涨的幅度,因此租金回报率就相对比较低。反之,如果要求租金回报率高,可以选择买二三线的城市,但这些城市的房屋升值回报会低于一线城市。

 

4, 我买了房子但我不在美国,怎么出租?


外国人在美国买了房子之后,通常可以找专业的经纪人来帮助租赁,可以大大节省你的工作和时间,由于经纪人的专业,可以帮您选择条件较好的租客,减少以后不良房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6-8%。我们的费用是收取5%,但只限于服务直接经由我们买卖的客人及房产。关于租赁的问题详细请参考《美国买房之后租赁及管理》

 

5,在各种房地产投资项目中,投资风险如何?


投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,例如办公楼在经济好的时候,出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样,在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高,而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

 

6,如果把房子出租得到的租金需要交税吗?


按照美国的税法,你是需要缴税的,但房产的相关开销(例如房产税、社区费、房屋的维修等费用)可以用于抵扣,只有净收入才会被征税。详细请参考《美国租赁收入报税》

 

7,能不能举一个实际的例子来解释,我房子出租的租金到底要交多少税。


假设一栋价值50万美金的房产,每月租金3000美金,一年的租金收入有3万6千美金,扣除物业费、房地产税、基本维修、水电费、及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为1万6千美金,根据联邦税率它符合,在9,225美金内的部分上缴的税率为10%,剩下的6,775美金需要缴的税率为15%,  两个部分加起来:9225*10%+6775*15%=1938.75美金,即租金收入须缴税1938.75美金。详细请参考《美国租赁收入报税》

 

8,在美国卖房赚的钱需要交税吗?


如果你卖房的时候,已经有美国居民的身份,你可能符合美国的房产优惠政策,在个人二十五万、夫妻五十万利润之内,自住房免税,细节部分可咨询专业会计师。如果你卖房时仍然是个外国人,请参考《美国房屋增值税及外国人扣税》

 

9,中国人到美国买房是不是都买新房比较好?


并不是。在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。因此,不要在一开始还不了解的情况下就认为一定要买新屋,这样会让自己的可选择范围很小。

 

10,美国现在哪里买房比较好?有什么推荐的地方吗?


美国很大,不同的地区和城市都各有特色,房价也有差距,在不了解你的情况和需要的情况下无法为你推荐。

总的来说,如果是自住,要按照你的需求来选择,例如你对城市的学区、华人比例、生活环境、安全度,以及房价等等因素的要求,当你的经纪人了解你的需求之后他就能为你推荐一些比较符合你期望的城市和区域了。

如果是投资,需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方,以便在需要的时候有人可以帮助照顾,另外还要考虑投资回报率以及房屋的增值。通常购买比较新的房子,可以减少维修的频率和费用,建议你和经纪人讨论。

 

11,到美国买房需要准备哪些文件?


现金买主需要准备的文件

1.有效的护照和签证

2.准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3.在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

 

贷款买主需要准备的文件

1.有效的护照和签证

2.工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

3.自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4.  在美国当地银行开设的帐号

 

12,买房过程中有哪些费用?

 

1)现金购房过户费用

定金(Earnest Money Deposit)-属于头款一部份,通常为购房款的3%

公证公司作业费(Escrow Fee)-大约$1200-2400 (按房价比率收费)   

房屋检查费(Home Inspection Fee)-大约$350-550 (按房屋建筑面积大小收费)   

公证费(Notary Fee)-大约$50-120

信差费(Messenger Fee)-大约$50-150

房屋保险费(Hazard Fire Insurance)-大约$800-1200

房屋过户税(Documentary Transfer Tax)-$300-600 (按房价比率收费)   

登记费(Recording fee)-大约$80-100

 

2)贷款购房过户费用

除了以上现金购房过户费用,还包括以下其他费用:

银行贷款申请及相关费用 (Bank Charges)-如银行评估费,信用报告费,贷款申请费

房屋估价费(Appraisal fee)-大约$500-600

产权保险费(Title Insurance )-大约 $700-1200 (按贷款额比率收费)

 


 

 

*声明:本文由资深经纪人熊宝宝(Grace Hsiung)撰写,版权归Bobohomes Realty公司所有,未经许可禁止转载。

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