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投资美国房产 如何灵活运用税法合理省税
美国购房直通车     2016-05-13 17:03

华人喜欢投资物业,若能灵活运用税法1031条及121条,将自住屋及出租屋交换使用,利得部分有可能不需要缴交半毛钱税金。

 

房地产律师陈建友日前将多年来深入研究这两条税法的心得,毫无保留地与大家分享。

 

陈建友说,美国国会2004年通过“为美国人创造就业法案”(American Job Creation Act of 2004)后,结合1031及121税法的功能,已成为个人理财规画运作极有利的做法。1031条允许投资物业若有利得,可将卖掉物业的价款,交换购买另一栋等值或更贵的投资物业,暂时避开缴交利得税,即延缓缴税。直到有一天纳税人决定退出投资市场,不再透过交换物业方式延缓缴税,才须就过往所累积的获利缴清税金。121条为主要自用住宅、且在卖屋前五年至少自住两年的夫妻屋主,享有50万元,单身屋主25万元的利得免税额。

 

他举例,一栋很久以前用50万元买的投资物业,预计卖掉时有50万元利得,屋主可在卖屋的前两年进住,如此获利所得可以完全免税。如果卖掉时利得是70万元,若使用同样方法,最多只能免掉50万元利得税,多出的20万元利得该如何做,才可以免缴税呢?

 

陈建友说,屋主可在卖掉房子的前三年先进住两年,然后再出租一年后卖掉,此时除可符合121条自用屋卖掉时免缴50万元利得税的好处,房子并因变成投资物业,可透过1031交换另一栋房屋延后缴税,避开马上缴20万元利得税。新买进的房子为了保持投资物业身分,建议至少做为出租物业一年半以上,想卖时才再进住至少两年。

 

值得注意的是若房子是经由1031交换方式买下,屋主须持有该物业至少五年以上,才能使用121免税优惠,但不需进住至少五年。 若房子不是经由1031交换方式买下,一开始就是自住屋,屋主并无持有房子五年的要求,如只自住两年,照样可用121免税优惠。

 

陈建友说,2008年“住房及经济复苏法案”(Housing And Economic Recovery Act of 2008)通过后,121已经过修订,弥补过去屋主永远不缴利得税的漏洞。因此该年以后,结合121及1031节税的威力已被削减,唯若懂得灵活运用,功能继续存在。这年开始只要房屋一开始是做为出租屋,不管房子是否曾透过1031交换买下,只要在准备卖屋的前五年进住房子至少两年后再出售,一样可以获得利得免税好处,只是只有屋主自住占持有时间的比例可免税。

 

如屋主十年前买下房子,前面八年出租,最后两年自住,卖屋时假设有50万元利得,将只有五分之一即10万元利得免税。

 

但若房子买来一开始就是自住屋,之后出租,只要在卖屋前五年自住两年,一样可以享受121百分之百的利得免税额。若预估利得将超过50万元,尚可设法以1031交换方式延缓缴税。用1031交换买下来的投资物业,未来在销售前并可拿回自住,唯利得的免税额是以自住占持有时间的比例计算。

 

来源:世界日报


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