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租金的报税法则
美国购房直通车     2016-05-05 15:57

华人在纽约的购房特点大多是购买多家庭房产,自己住一套,另一套出租,这样就有租金收入。租金通常是要和全年的其他收入一起报收入所得税。在纽约收入所得税的税率基本是40%,因此美国有个税务自由日,纽约是5月4号,也就是纽约居民在5月4号以前赚的每一分钱都要按比例交给税务局,5月4号以后赚的钱才是自由给自己。

 

租金收入如实申报是有益无害的,因为房东有许多可以抵税的项目,它能和租金收入的缴税部分相抵消。

 

主要有这六类项目可以抵税:1、贷款的利息部分;2、地税;3、房屋保险、产权保险、贷款保险;4、水电煤气费用;5、律师、会计师、中介费用;6、维持、维修、清洁费用。

 

比如一个四口之家,夫妻年薪约为10万,有一套两家庭的房产,买入价为90万,假设贷款额为40万,一家庭自住,另一家庭出租。租金每月1800 元,全部的房屋开销算下来总共3100元的话,出租屋可以抵扣的费用则为1550元,也就是说收入减去支出出租房每月有250元的纯收入。

 

房屋的折旧费也可以相应地抵扣:假设一个住宅房的寿命是27.5年,商业房为39年。折旧的概念是27.5年以后,这个住房就不值钱了。但要注意的是,只有房屋价值可以折旧,土地价值是无法折旧的。

 

就拿刚才我们说的例子,如果房产市值为90万,土地价值占2成,房屋价值算8成,因此能够折旧的基数是72万。在这个基础上算折旧费,除以27.5,每年可以折旧的费用是2.6万元。两家庭出租一个家庭,所以可以抵税的折旧费是1.3万元。

 

这出租部分折旧的1.3万元并不是业主真正花出去或者损失掉的钱,这笔费用要如何运用到报税中去呢?

 

还是拿这个例子说明,如果家庭租金的年净收入是3千元,减去1.3万元,那租房这一块还亏损了一万元,这部分要如何得到补偿呢?如果以夫妻年收入 10万算,扣除一些减税的项目,假设他实际需要用于报税的收入是8万,这个8万就可以减去亏损的1万,这个家庭真正用于报税的收入就是7万,而不是原来的 8万,这样会少缴税大约3500元。

 

需要特别指出的是,年收入达到15万以上的家庭,就没有这项折旧费的优惠了。收入在10万以下的家庭能完全享受27.5年的房屋折旧,而年收入在10至15万之间的家庭,则按一定比例打折。

 

另外要记得,在卖房的时候还是要将原来的折旧费还回去,也就是说卖房时需要把这部分的税给加回来。即使当时没有使用折旧费,在出售房屋时,也是需要加回来缴税的。

 

来源:世界日报


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