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《税务漫谈》地产投资的省税策略
美国购房直通车     2015-12-31 16:15

许多华人喜欢买房出租。在美国,从税务角度讲,房屋出租是不错的投资。首先,长期房屋投资收入适用于0-20%税率,比普通收入10%至39.6%税率低得多。再来,房产费用如整修、维持、折旧等也都是可以省税的很好项目。

 

了解地产出租和买卖的税务项目很重要。当年初申报联邦税表时,人们都要在税表上记录租金和花费,营利或亏损都会显现在税表上。当拥有出租房产后,投资人每年都可以划去一部分费用,如整修、维持费、修理费,管理费、保险、广告费、佣金、办公室费用、交通费等等杂费。房屋是一般人最大的资产,房屋购买成本及改建整修费用,由于使用年限超过一年,他们必须把这些装修资本化(capitalize),通过折旧(depreciation),来抵消其费用。这就是说,投资者要把这些费用以数年来划分折旧,住家的房屋折旧期限是27.5年,商用房是39年,所以住屋和商用房每年分别抵消27.5分之一和39分之一。

 

当你购买出租房产时,你通常会长期拥有这个房产,而房产是要分年折旧。首先,你要把购买这个房产的价格分成土地价格和建筑价格。你可以用税务局、房产评估师和保险经纪对建筑费用的估计价格。建筑物要折旧,但是土地不用折旧,因为从理论上讲土地价格部分不会耗尽(not used up)。

 

下面用例子说明。你花费100万元买了一个房屋。税务评估师估计土地值37.5万元,而建筑的价格是62.5万元。国税局对住家的房屋折旧期限是27.5年,你就可以用折旧费用抵消你的租金收入。这个房屋的每年折旧费用是2.275 万元。用这个折旧费用乘以你的边际税率(marginal tax rate)得出,大约每年你可以节省税钱约在六、七千元左右。购屋后,你花费1.5万元修建一个走道。如果这个走道有15年的生命周期,你可以用15年除以1. 5万元,得出1000元。这就是说,你每年可以抵消1000元的费用。

 

如果出租房产有贷款,在前几年有贷款利息时通常会出现税务亏损(taxable losses)。这个税务亏损可以降低你的课税收入。下面举个例子说明这个税务亏损是如何计算的。

 

假设一栋房屋的每年租金收入是6万元,其花费包括每年地税、保险、维护费等是2万100 元(35%),贷款利息3.6万元,折旧费用2万5500元,共计8万2500元。收入6万元减去支出8万2500元,亏损2万2500元。这个亏损将会降低你的课税收入。这个例子显示,拥有出租房产,虽然税表上是2万2500元亏损, 但是口袋是有剩余现金3000元,因为折旧费用2万5500元是帐面费用,不是真正现金费用。

 

根据你的收入和申报状态,你有可能因为房屋出租可以少缴联邦所得税。如果你的收入(AGI)是9万元,现在因为这个房屋出租2万2500元亏损,你的收入降低到6万7500元,你可以节省几千元税钱。

 

课税收入究竟真正能够降低多少,取决于你的收入。收入(AGI)超过10万元的计算起来可能比较复杂,降低课税收入有一定的限度。这个限度称为被动活动亏损限度(passive activity loss limitation)。假如你的调整后总收入(AGI)超过10万元,或你的房屋出租亏损超过2.5 万元,你也许不能马上用这些亏损全部抵税。如何减低你的收入,建议咨询你的会计师商讨适合你的策略。

 

针无两头利。享受过折旧优惠的屋主,一旦将房屋出售,就会产生夺回折旧(depreciat on recapture)的问题,夺回就是国税局要对那些折旧费用收税,其最大的税率为25%。这就是说,当房屋售出时,过去用折旧费用获得的税收好处就会交回。这对那些卖出出租房的人们可能会产生重要的税务影响。因此,有些房屋的投资者想出一个方法,就是不申报折旧,以避免将来的夺回税(recapture tax)。但是,这个策略并不奏效。从税务计画的角度讲,纳税人应该申报折旧,获得目前的税务减免。因为按照税法,不管你现在有没有用折旧费用抵税,你将来都要加回折旧。(作者为注册会计师)

 

 

来源:世界日报。内容仅供参考,实际操作请根据个人情况咨询专业会计师。


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