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橙县房地产市场报告
美国买房直通车     2020-01-22 19:03

Orange County

House Market Report

橙县房地产市场报告

本文作者:经济分析师-Steven Thomas,原文发布于2020年1月13日,由美国买房直通车翻译整理,译文内容仅供读者参考,版权归原作者所有,内容仅代表作者观点。


1.

2020年开年房屋供给量极低

相比2019年初减少34%

2020年开年房屋库存极低,相比2019年初减少34%。是过去十年中开年房屋库存量最低的三个年份之一,仅次于2013年和2018年。

2020年1月1日,市面上的代待售屋数量为3,692套,相比于2019年1月1日的5,565套,减少了34%。

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房屋供应短缺的问题,自2008年开始就日趋严重,将房屋上市出售的屋主越来越少,2019年房屋供给短缺的问题似乎有所缓解,但其原因是利率的上涨导致购房者负担能力下降,从而让更多计划购屋者开始观望。所以,前两年常看到待售的房屋一直徘徊在市场上,直到利率下降,从2018年初的4.5%,到2018年5月底下降至3%以下。

2019年上市屋数量相比于2018年下降4%,相比每月减少139套。而如果回到2004年,每月上市屋数量比2019年多2,099套,也就是说2004年全年的上市屋数量比2019年多出了25,000套!显然当时的买主有充足的选择空间。

2019年12月,上市屋数量为1,339套,相比于2018年的1,534套下降12%。事实上,这一数字已经是自1999年有统计以来的最低数字,上市屋数量的持续下降,进一步导致2020年开年房屋库存的降低。

价钱由需求量和供应量决定,假定市场需求固定不变,即有固定数量的购房者想要购房,而上市屋数量却大大减少,这时,购房就变成一场竞价战,出价最高的购房者获胜买到房屋,结果房价上涨。事实上,这正是从2012年到现在我们的住房市场所发生的事,2012年,购房需求激增,而市场上没有足够的待售屋来满足购买者的需求,此后房价一直在上涨,由于需求的疲软,自去年开始房价开始下降。而随着历史较低的抵押贷款利率的出现和供给量的减少,竞价战又回来了,房屋升值的回报也回来了。

给买主的建议:从一开始就应切合实际

应保持耐心,二不是一看到有兴趣的房屋就开始出价给offer,因为你不必为一栋房子支付高出很多的价钱,但你可能会支付比最近成类似房屋交价略高的价钱。重要的是,保持耐心,以符合当前市场行情的价钱出价。

给卖主的建议:定价要切合实际

有太多过于激动的卖主为自己的房子定了过高的价钱,一定要知道,房屋的增值需要时间,不会在短期内房屋价值大涨。根据预估,橙县未来1年的房屋增值幅度约为5%,那可是12个月,365天,而不是30天。所以,明智的定价就是按照符合市场行情的价钱定价,有了合理的定价,房屋才有机会收到更多的offer,而更多的offer才意味着有可能卖出更高的价钱。


2.

目前的待售房屋库存

相比上个月下降14%

在过去的一个月,市面上的待售屋数量(Active Listing)减少了645套,降至3,901套,下降14%。

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这是自2018年1月以来最低的库存量,从2020年1月1日到现在(1月13日),上市屋数量从3,692增加至3,901套,增加了209套,或6%。从这里开始,可以预期待售屋数量将逐步增加,一直到夏季某个时候达到全年库存的高峰。

因为在每年的这个时候,由于假期已经过去,很多的屋主选择将房屋上市求售,也有一些卖主之前选择将房屋撤出市场,以避开市场最缓慢的时候,并将在这个时候再次上市。随着2020年的开始,市场上也将有越来越多的房屋推出市场求售,并在春季市场达到一个高峰。

去年的这个时候,市面上的待售屋数量为5,911套,比现在多出2,010套,多52%,去年的买家显然有更多的选择空间。


3.

同历年的开头一样

过去两周 购房需求大幅下降

市面上房屋Pending的数量反应了实际的购房需求的多寡,在上个月Pending的数量从1,590下降至1,434,下降了156个(或10%),这是自2019年1月以来最低的数量。

但可以预计购房需求将在接下来的一个月内迅速增长,并在5月份达到顶峰。历史低利率将是推动今年房市需求的动力,预计将会有大量的买主竞争,对于状况良好而且要价合理的卖主,将会收到多个offer,房子最终也将卖出比要价更高的价钱。

在过去两周,预期的房屋在市场天数从76天增加至82天,是轻微的卖房的市场(60天至90天),房价仅有轻微的上涨。但82天比去年的152天的预期市场时间好得多,因为那是一个对买主稍微有利的市场。


4.

高档房屋

需求和待售屋存双下降

在过去两周中,标价超过125万美元的高档房屋Pending数量减少14个,下降6%,截至目前(1月13日)共计231个房屋在Pending中。高档房屋的存量下降90套至现在的1,485套,下降6%。随着需求和存量的双双下降,标价超过125万美元的房屋在市场的天数将预期稳定在193天。

与去年同期相比,高档物业的需求增加,增加了84笔交易,或是说增加了57%,但目前在售的高档房屋供给存量则下降了341或19%。去年高档房屋的预期在市场天数为373天,显然比现在慢很多。

例如,要价的125万至150万美元的房子,在过去两周中,预期的市场天数为124天;而要价在150万至200万美元之间的房子预期在市天数从115天增加至149天;对于要价在200万至400万美元之间的房子,预期在市场天数从238天下降至199天;对于要价在400万美元以上的房子,预期在市场天数从686天下降至605天。也就是说,如果你的房子标价超过400万,现在将房屋上市,可以预期房子将在2021年9月进入escrow。

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5.

橙县房市摘要

· 过去两周,在售房屋库存下降了140套,下降了4%,目前共计3,901套房屋在售。是自2019年1月以来的最低水平,去年此时,市场待售屋库存为5,911套,比现在多出2,010套,比现在多52%。

· 需求,上个月的Pending的数量,在过去的两周中下降了156个,下降10%,目前共有1,434套房子在Pending中,而去年此时这一数字为1,165,比现在少19%。

· 整个橙县房屋预计在市场天数从76天增加到82天,是轻微的卖方市场(60天至90天)。去年的数字为152天,比现在慢的多。

· 对于标价在75万美元以内的房子,现在的市场是很强的卖方的市场(少于60天),预期的在市场天数为57天。这个价钱范围的房屋大约占市面上待售屋库存的35%,而对这类房屋的需求站整个市场需求的51%。

· 对于标价在75万至100万美元之间的房子,预期在市场天数为58天,同样为热的卖方的市场。这个价钱范围的房屋大约占市面上待售屋库存的17%,而对这类房屋的需求站整个市场需求的24%。

· 高端物业,标价超过125万美元的房子,大约占市面上待售屋库存的38%,但这类房屋的需求却只是总需求的16%。

· 短售屋和法拍屋仅占市场待售屋库存的1.2%,和需求的1.6%。目前整个橙县仅有18套法拍屋和27套短售屋在市场,共有45套,比两周前下降4套,去年此时这一数量为67,略比今年多。

· 在2019年12月,共有2,469套房屋完成交易,比2018年12月的1,768套多40%。2019年12月比2019年11月成交量上涨10%,整个橙县房屋的成交价与要价的比例为97.4%。成交房屋中法拍屋仅占0.6%,短售屋仅占0.5%,

· 对于标价在100万至125万美元之间的房子,预期的在市场天数为84天,是轻微的卖方市场。

· 对于标价在125万至150万美元之间的房子,在过去的两周,预期在市场天数保持在124天,对于标价在150万至200万美元的房子,预期在市场天数从115天增加至149天,对于标价在200万至400万美元之间的房子,预期在市场天数从238天减少至199天,对于标价在400万美元以上的房子,预期在市场天数从686天减少至605天。



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