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越来越多在次贷危机中失去房产者走出泥潭 再次进入房市
今日美国     2019-04-30 23:54

2007年夏,美国爆发次贷危机,房地产市场随之崩盘。2011年,房地产市场仍未复苏,但特雷莎和马克·汤顿(Mark Taunton)夫妇还是不得不卖空了他们位于佛罗里达州奥兰多市塞拉布雷逊镇的价值53.5万美元的梦幻四居室。卖空后,重新购置房产成为了他们的一桩心事。

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特雷莎今年57岁了,卖空四居室后,他们仍未能还清欠银行的房贷,焦虑如影随形:“我总害怕历史重演,尽管我们做事一贯谨慎。”

2014年2月末,他们获准再次购置房产。五年后的2019年,他们才正式购入一套不起眼的平房。新宅距原来奥兰多市的房子仅有数分钟路程,价格为旧居的一半。

“我们真的厌倦了租房生活,”特雷莎说,至于他们的新房子,她补充道,“很舒服,那是家的感觉。”

“租房的话,你每年要花两三万美元,却得不到任何回报。”马克补充道。

房地产市场泡沫破裂后,大批美国人房产被没收拍卖或主动卖空。如今迹象表明,越来越多人正慢慢步出泥潭,再次进军房地产市场,或打算近期购置房产。

换句话说,数百万所谓的“回力镖买家”(boomerangbuyer,指经历法拍或卖空后重返房地产市场的买家)很有可能通过购置房产再次积累财富。近日美国房地产市场不稳,此现象或可为投资者提供信心。美国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,今年年初至今,现房销售成交量较2018年同期下降6.6%。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)经济学家夸梅·唐纳森(Kwame Donaldson)表示:“促进房地产下一阶段复苏的主力军大多将为处于35-64岁之间、正当盛年的人群,他们在次贷危机中失去房子,但若有机会将会毫不犹豫地再次购入。”

到目前为止,年轻购买者极大地助力了房地产市场的复苏。美国房地产经纪人协会数据显示,今年3月,首次购房者占所有现房购房者的33%,同比上涨30%。但据美国人口普查局的数据,2017年第四季度至2018年第四季度,35-44岁人群住房自有率从58.9%跃升至61.1%,创下所有年龄段的最高增幅,45-54岁人群住房自有率从69.5%升至70.1%。

唐纳森认为,35-44岁人群即在2008年经济危机时期大受重创的27-36岁人群,此次房市复苏,很大程度上是在这群“回力镖买家”的推动下显现的。

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房市崩盘套牢次贷者

美国住房市场繁荣之际,贷款机构向无法获得传统标准抵押贷款的次级贷款者放款。购房后最初数年,贷款者以较低的固定利率偿还贷款,数年后则按较高利率还款。只要房市持续升温,房子价值升高,房主有余力再融资以偿还债务,次级抵押贷款市场将蒸蒸日上。但当房价暴跌、经济大衰退来袭,数百万人失业、无法偿还抵押贷款时,房地产市场泡沫随之破灭。

房地产数据分析公司核心逻辑(Core Logic)的数据显示,2006年至2014年,美国共有730万套房产止赎,190万套房产卖空。止赎后,有意向的买家通常必须等待七年才能获得房利美或房地美提供的住房抵押贷款。部分情况下,止赎买家可于三年后购房,或向美国联邦住房管理局申请贷款,但七年后购房者信用等级将更高,并可享受更低的还款利率。

卖空者则通常需等待三年才能再次购置房产。

征信机构益博睿公司根据《今日美国》委托进行的一项研究显示,2016年1月至2018年11月,280万因止赎、卖空或破产而信用评级大跌的前房产所有者中,11.5%的人获得了新的按揭贷款。

益博睿公司副总裁米歇尔·拉内利(Michelle Raneri)指出,余下250万人中,有53%的人在2018年11月时信用评级已为优秀或特别优秀。“有130万人信用评级挺高的,”她补充道,“也许他们没有意识到自己现在有资格进场了。”

部分经济学家表示,许多遭经济危机重创的人希望重新购置房产,他们已经开始行动了。核心逻辑公司第二首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林(Ralph McLaughlin)表示:“我不太相信这可以推动市场。”

美国抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼(Michael Fratantoni)表示,未来数年,年轻人在房地产市场上的影响力将远远超过处于壮年的“回力镖买家”。据核心逻辑公司数据,美国24-38岁的人群中,约有3170万租房者。

但穆迪分析公司的唐纳森指出,美国中年人的平均工资比美国人均工资高出14%,他们是尤其合适的购房者。他认为,在经济危机中失去房产者无论在经济还是心理上都大受打击,很多人可能需要等上三到七年甚至更长的时间,才能缓过劲来买房。

RE/MAX Alliance的经纪人杰西卡·莱因哈特(Jessica Reinhardt)表示,在丹佛,一些“回力镖买家”看房后会打退堂鼓,数月后才下定决心重新推进购房相关事宜。

金融网站NerdWallet今年1月根据《今日美国》委托进行的一项研究发现,在经济危机中失去房产的美国人中,有6%的人计划在今年购置一套房产,但39%的人打算在未来三年内买房,58%的人表示将在五年内买房。近三分之一的人坦言,他们对重新拥有自己的房子仍然充满恐惧。

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越走越远的“美国梦”

2014年,即塞拉布雷逊镇的汤顿夫妇卖空房产三年后,他们本已有资格重新购入房产。但是“痛苦的回忆仍然萦绕,”马克说,“我们还沉浸在失去的悲痛中。”

汤顿夫妇是再婚夫妇,他们的旧居于2005年购入,带有私人游泳池。在这套象征“美国梦”实现的房子里,他们共同养育五名孩子。这套房子属于迪士尼社区,社区内配置了电影院和水疗中心等设施。

马克原为一家高级男士服装设计店的经理,2008年经济衰退最严重之时,他失业了。即使如此,他们仍然按期按量偿还贷款。但当房子月供从2010年的2300美元涨至3500美元时,他们已濒临破产。贷款人建议他们停止还款,申请修改贷款,但他们并未采纳这建议。

“我们做的每一件事都合法合情,”马克说他们从未拖欠过任何一笔欠款,“这使我们的日子过得极为艰苦。”

卖空旧宅后,汤顿一家过上了租房生活。尽管已经搬了四次家,他们还是省吃俭用存下一笔钱,并在2018年11月开始考虑重新买房。特雷莎表示,除了想借此积攒养老储备金外,对租房生活的厌倦也促使他们思考购房的事,因为“租房根本不可能给你机会认识和了解邻居”。

这一次,他们决定将预算限制在25万美元内,也已经拒绝了几所比旧宅更为豪华的房子。“我们再也不想再经历以前的痛苦了。”马克说,他现在是一名高中教师。

特雷莎是一名会计。看房时她提出了很多问题,逐一记下细致笔记,还提供了大量证明文件。“抵押贷款公司帮了我们的大忙。”她说道。

房地产经纪公司Redfin经纪人麦克·摩尔(Mike Moore)称,汤顿夫妇购入旧宅时花了大部分积蓄,这次的选择却大相径庭,他们其实“有钱买更好的房子”。

他们看上的房子价值24.7万美元,二人支付了5%的首付,以后每月还款1640美元。夫妻俩还是会担心再次遭遇经济危机,但是“24万美元的房子比53.5万美元的房子好多了,”马克说,“我觉得损失是可承受范围内的。”


经济复苏工资上涨助力房市回暖

“回力镖买家”购房之路并非一帆风顺。标准普尔公司的凯斯-席勒指数显示,全美房价自2012年触底以来已上涨53%,目前比2006年的峰值高出11%。这一现象使民众担心房地产泡沫再现,并可能使本已风声鹤唳的潜在买房者止步。不过,现在的信贷标准要严格得多,房地产网站Zillow的经济研究主管斯凯拉·奥尔森(Skylar Olsen)表示:“高风险贷款已大幅减少,美国房产市场不会崩盘。”

弗拉坦托尼表示,事实上,尽管工资增速加快,但去年以来,房价涨幅已然放缓,按揭利率有所下降,为“回力镖买家”和其他购房者提供了乐观的前景。

九年以来,美国经济稳步复苏,佛罗里达州戴维镇的阿特·费尔南德斯(Art Fernandez)亦藉此东风投资房产。2007年,他和妻子利奈特获得无本金贷款,在较为简朴的旧屋附近购入一套1万平方英尺(约合457平方米)的房子。既拥有了自己梦寐以求的房子,还在经济繁荣时期获得一笔稳赚不赔的投资——他们甚至在还没出手旧屋之前就买入了。

但是随后,房地产市场崩盘,费尔南德斯夫妇两套房产的抵押债务均超出其价值。不久,利奈特不得不辞掉贷款经纪人的工作,时任零售店防盗经理的阿特则被解雇。他们丧失了第一套房子的赎取权,还不得不卖空第二套房子。“那段时期非常非常困难。”42岁的费尔南德斯如是说。

步入租房生活三年后,他找到了一份新的防盗员工作,还兼职当房地产经纪人,利奈特则成为了一名旅行和生活博主。

2017年,他们决定以35.5万美元的价格购置一套2200平方英尺(约合357平方米)的房屋,“就好像我们拿三份全职工资一样,”费尔南德斯说,“我们充满了信心,已经准备好找到‘永远的家’。”

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房产经纪人表示,在部分受房地产危机冲击最严重的地区,“回力镖买家”的购买量正在回升。据奥兰治房产经纪经理ThomasBlanchard估计,奥兰治房产经手的拉斯维加斯地区房地产销售中,15%-20%为“回力镖买家”所购,而数年前这一比例仅为1%-2%。据Xtreme International Realty公司总裁和经纪人Sonia“Gaby” Martinez估计,迈阿密地区每十套卖出的房子中,有四套是“回力镖买家”购入的。拉斯维加斯和迈阿密房租大幅上涨,促使更多“回力镖买家”重新购置房产,房产经纪人透露。

部分买家更是希望在房价飞涨之前便入手,以免错失良机。

43岁的金伯利·贝拉斯克斯(KimberlyVelasquez)现居科罗拉多州帕克县。 2011年,她因丧失赎取权失去价值32万美元的四居室,随后还经历了租房生活和离婚。2018年8月,信用报告上的止赎记录甫一消除,她便立即购入了一套价值38万美元的联排别墅。2011年以来,丹佛地区的房价已上涨了一倍多。

“我那时候决定马上就要行动起来,”她说,“否则房价越涨越高,我就再也买不起了。”


//文章来源:今日美国,翻译:界面-刘其瑜,版权归作者所有,内容仅代表作者观点。//

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