首页 关于我们 美国买房指南 美国买卖须知 客户评价 预约/服务/登记 住宅搜寻 联系我们
首页>>买卖须知

海外楼市这一年:遇冷与迁移
美国购房直通车     2019-01-16 19:05

米捷在墨尔本生活多年,大多数时候,这里的人们友好而有素质。直到一次房屋拍卖会,让好印象打了折。

一位年近七旬的澳洲老太太,在拍卖师快要落槌时喊叫起来:“你们不能买这里的房子。”米捷回忆说,因为潜在买家多,要价在一次次举牌中被抬高,老太的孩子最终没能拍得房屋。情急之下,老太还冒失地讲了一些种族言论。“因为在场一半人是亚洲面孔。”

本地人对海外买家的不友好态度,在近五年里发酵,米捷的经历只是其中一个缩影。迫于压力,澳大利亚各州政府从2017年开始,陆续加紧针对海外买家购房的限制性措施。

过去一年,这些措施进一步升级。除北领地和塔斯马尼亚州以外,澳大利亚各地区都为海外购房者设置起门槛,试图浇灭海外买家的投资热情。

巧合的是,澳洲并不孤独,加拿大和新西兰也在队列之中。连一向开放楼市的美国,也加紧对外籍买家的资产审查。

海外投资者被困住了,在回顾这一年全球楼市发展时,这是一个颇为显眼的局面。不过,摆在眼前的选项不止一个,敏感的投资者总能四处嗅到回报率的气息。

一向低调的欧洲市场繁荣起来。在西班牙里斯本、德国柏林,以及爱尔兰都柏林等地,房价涨幅远超过美加澳新。尽管不是主要推手,早在这些区域布局的海外买家也分到一杯羹。全球富裕人群的资产增长为目光迁移提供了底气。

起伏之中,亚洲表现平稳,特别是东南亚国家热度不减。

“十年前提到泰国,买家只能联想到人妖秀,而现在,能数出曼谷捷运站周边商圈的人越来越多。”早年去曼谷留学的张杰韦是涨潮的见证人。

而在全球房产的这片海域里,总有浪花被卷起。

不受欢迎的海外买家

加拿大在2016年给海外买家一记重拳。当年6月以前,温哥华是海外买家最热门的投资目的地。这里的房价在六年间上涨了近一半,多伦多以40%的增幅紧跟其后。瑞银的一份报告将温哥华视为全球房产泡沫的典型,这波持续六年房价猛涨为其后的紧缩铺垫前路。

两个月后,温哥华所在的BC省(British Colombia)推出针对海外买家的“排外税”(Property Transfer Tax),在当地购房的非永居者需要额外支付房屋总价的15%。

为了给征税一个说法,BC省政府还曾发布过一份调研报告,将海外买家视为房价高涨的“背锅侠”。报告称,BC省的海外买家占比为5%,几乎都是中国籍。之后,安大略省在隔年4月也跟上步伐,设立15%的非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax)。

2018年,“你追我赶”的征税赛跑在BC省的涨价之下升级。从2018年2月开始,BC省将“排外税”增至20%。政府信誓旦旦地承诺,要给房价降温,保护本地人的买房权益。

尽管这种做法并未奏效,但澳洲接过大旗,也试图将流量入口缩窄。南澳、昆士兰和首府直辖区加重了限制措施,今年,西澳也将征收7%的外国买家印花税。

C1.jpg

图片来源:Juwai.com限购报告

“澳洲很早就提出了限购政策,但从三年前开始,政府审查变得十分明显。”米捷在澳洲Kay Burton集团担任合伙人兼国际部总监,这三年里,她见证过不少购置二套房的海外买家因为没有依法缴税而被罚款。

“排外”税是一笔不小的开支。在维多利亚州一幢价值1000万的豪宅,海外买家首先要支付12.5%的印花税,仅这一项就耗去125万澳元。此外,海外购房者还得额外向澳洲投资审批委员会FIRB(The Australian Foreign Investment Review Board)支付一笔申请费,按房屋价值阶梯计算。“一套1000万的豪宅买下来,至少要交22.5%的各种税费。”米捷说。

不友好政策频频出台的动因很容易理解。“本地人和移民是要交税的,政府将税收用于改善本地环境、基建、医疗和教育。条件改善了,居民们生活体验更佳。但如果海外买家购房不受限制,反倒和本地人享受同样待遇,就有些不合理了。”铁鱼置业中国区CEO徐明认为,外国购房者给FIRB交税的合理性在于“用者自付”。某种程度上,限制措施也能遏制“炒楼花”的投机行为。

但房价飙升,在华人增多的大背景下,让“排外税”多了一些复杂内涵。

加拿大与澳洲正在经历前所未有的外来人口激增,中国人是主力军。据2016年澳洲人口普查数据,过去5年里,新移民数量为130万,中国移民数量最多,为19.1万人。在加拿大,华裔数量将接近180万,占总人口的5.1%,是除欧洲裔之外最大的族裔。但基建设施、公共交通、教育医疗等城市资源承载力有限,将压力锅的阀门堵得更牢。在澳洲和新西兰政界,谈论移民和房产成为大选阶段政客们拉选票的手段。

华人买家未必是房价推手,加拿大和澳洲的经济专家们试图让政府明白这点。澳新银行数据称,中国买家对房价上涨的平均贡献只有1%,影响有限,但民怨和政府对此向并不理会。平日里与世无争的新西兰在2018年8月颁布《海外投资法修正案》,海外买家的置业梦又一次遇阻。

加澳新降温

限制政策的效果成为一股反作用力,澳洲楼市反应最为突出。FIRB在过去一年里审批的海外购房申请减少近三分之二,数量从40149项减少到13198项,一年内跌出飙升前(2013年)的水平。

两座大城市下跌严重。悉尼目前房价比2017年7月峰值时下跌了9.5%,有望赶超1985-1991年的历史水平,墨尔本相较2017年11月峰值则下跌5.8%。整体看,全澳住宅水平好像穿越回2016年12月。

C2.jpg

另一边,除魁北克以外,加国楼市活跃度普遍下降。加拿大房地产协预计,2019年房屋销量将比去年同期下降11.2%,BC省首当其冲,比去年同期降幅达24.2%。唯有新西兰楼市依旧坚挺,房屋中值上涨一成。

降温对楼市和经济形成双重考验,特别是在长期接受海外投资投资的热门地,挑战更明显。“贸易和外资对澳洲经济至关重要,否则,它无法成为发达而开放的经济体。但各州出台的印花税并非都基于实际情况,反倒打击本地区经济,让建筑业遭受压力。”徐明担心,楼市降温将陷入一种消极循环:政府调控同时遏制了非理性和理性投资,而如果房市被过度抑制,房价却未降至居民的可负担范围,人们依旧不敢购房,开发商自然不愿造新房,最终导致楼市虚弱。

本地人的住房可负担性(Housing Affordability),常被作为设立印花税的由头,但没有一个国家敢声称该问题已得到有效解决。即便投资客退潮,首次购房的本地年轻人依旧难以上车。房屋价格居高不下,悉尼的房屋中位数达到821438澳元,墨尔本为656163澳元。这两地的收入中位数却只有48381澳元与49359澳元。简单计算,年轻人不吃不喝攒16年收入才能购置一套房。

新西兰工党在2018年7月启动一项可负担房建设项目KiwiBuild,该计划推出时,曾立下在十年内建造10万套保障性住房的旗帜,然而,大半年过去,负责人不辞而别,项目预算超出预期,建设速度也堪忧。海外买家徘徊在门口难进入,围城里的人也并没有因此过得更好。

“漫长的夏季过后,寒冬来了吗?”这是Zillow经济学家Aaron Terrazas的质疑。在加澳新经历楼市降温时,美国房产同行也在自我提问。

美国楼市的复苏焦虑

美国市场依旧保持着狭路相逢勇者胜的气质,它对海外买家不拒绝,前提是购房者要有实力和决心。这一年,市场内外的忧虑要多过惊喜。

库存量在2017年曾是美国楼市一整年的困扰,过去一年有所缓解。2018年9月和10月,全美房源数量已经开始增多,高价房市场增幅更加显著。但加州有些可惜,1.5万处房屋被山火摧毁,重建工作费钱而又缓慢。

不过,普遍来看,不再为房源数量担忧的美国楼市,正在从卖方向买方市场过度。售房者不太能开出强势价格,许多房屋开始降价。Terrazas称,在加利福尼亚沿海许多高房价地区,大概有五分之一的待售房屋降价,卖房者正在根据买家购房能力调整预期。

“二线城市”反倒成为美国市场的黑马。高调选总部的亚马逊最终决定在纽约和华盛顿特区落脚,但被它撇在身后的丹佛却收获房产投资者的关注度。同样境遇的还有奥斯汀。脸书、优步和苹果都有打算在这里建立根据地。美国城市正在打响成为下一个硅谷的争夺战,人才资源和成本控制同等重要。“奥斯汀的房价只有硅谷的五分之一,人们很难拒绝这样的机会。”

在全球经济危机后的十年里,大多数本地人的房屋价值已逐步恢复,一些抄底进入的投资者还小赚一笔,但一些城市仍未从危机中喘过气来。在康涅狄格州哈特福德、佛罗里达州奥兰多、加利福尼亚州里弗赛德,以及拉斯维加斯,只有不到10%的房屋价格恢复到经济衰退前的水平。

C3.jpg

图片来源:Zillow

一些不稳定因素让风向变得捉摸不定。美联储(美国中央银行)过去两年中一直在逐步上调利率,以释放美国经济强劲增长的信号。这重信号却对长期按揭利率产生影响,购房者还款资金增加了。在一个压力值已在高位的房产市场里,加息只会让房屋价格变化更为敏感。在洛杉矶,一些买家需要花工资的40%来负担贷款。“买家已经捉襟见肘,任何利息变化都可以改变买房心理。”Terrazas评论道。

去年,这位高级经济学家曾怀抱乐观期待,认为美国经济在2020年之前都会保持增长,但现在,他却犹疑了。“我们现在预期美国经济在2019年还会持续增长,但2020年有一些不确定性。”

有一些尚未愈合的伤口,在新形势下暴露得更明显。比如,有人担心上调关税会成为压死骆驼的最后一根稻草,把美国推向经济萧条。贸易摩擦也对楼市产生外部影响。一方面,它加重不确定性,影响投资者信心,另一方面,比起与中国的贸易纠葛,加拿大对出口美国的木材限制才更令人担忧。过去一年的木材价格最高涨幅甚至达到60%-70%,一些房屋建筑规划延期。新房建造速度若难以跟随需求,库存问题将再次让美国楼市发展掣肘。“对2020年,我们不想妄下断言。”

敏感的投资者正在转移视线,Terrazas也看到海外买家的流量迁移,他们正在将目光投向欧洲和东南亚。“英国脱欧之后房价有所下降,房产对于国际买家来说更有吸引力。而在欧洲,德国和葡萄牙也吸引一部分注意力。”

承接目光的欧洲与东南亚

如果将如今的全球楼市活跃程度做成一张热力图,欧洲沉浸在红色的喜悦中。从Juwai.com发布的最新搜索数据来看,华人买家对欧洲房市关注度上升。爱尔兰、德国、希腊、西班牙的搜索量比2017年第四季度上涨,涨幅都在30%以上。其中,对德国房源的搜索量增加149%,希腊热度则上涨659%。

黄金签证国的楼市一直在聚光灯之下。以希腊为例,截至去年年中,该国签发的黄金签证数量超过3000张,是葡萄牙过去两年的总和。希腊在欧债危机后推出投资移民计划,允许海外买家在当地投资至少25万欧的房产,以申请5年居留许可。在Juwai.com上,被搜索的房产中位数为28.7万美元,正好是黄金签证的投资门槛,侧面印证投资移民项目驱动当地楼市投资热。

一些企业正在找准机会顺势而为。去年年末,英国房产咨询公司莱坊在中国举办第一届房产峰会,欧洲项目成为整场焦点。美国同行也感知到风向。巴菲特经营的伯克希尔哈撒韦旗下房产经纪公司Berkshire Hathaway Home Services (简称BHHS),在去年三月把触角伸向德国,将总部位于柏林的Rubina Real Estate GmbH纳入特许经营商的队伍中。

C4.jpg

图片来源:莱坊ZIEGERT报告

富有的投资人同时盯上德国楼市,这点并不是巧合。在温哥华、悉尼和加州投资正热时,有钱人压根不会考虑欧洲,这里的低回报率毫无诱人之处。但动荡的国际环境和主流房地产市场的降温,让欧洲楼市的避险特性凸显。

根据莱坊的跟踪,柏林房价起伏并不大,在过去三年里,涨幅仅为9%。“十年前,没有人会想到投资德国房地产,即便是现在,这里也尚未开发完全。”Sven Henkes对界面新闻评论道。他在德国一家房产集团ZIEGERT担任首席运营官,Henkes发现越来越多的国际买家正在将德国视为“避风港”。从房价来看,柏林房屋价值远比新加坡、伦敦或纽约更便宜,而城市人口上涨对住房需求增多,及长期租赁传统等因素,让房东们有利可图。与德国制造类似,品质和可靠吸引着求稳的投资人。

不过,尽管德国对海外买家并没有限制措施,但银行贷款政策严格。“买方必须大幅提高抵押物价值,并且银行不会为抵押贷款债券提供全额再融资。” Henkes说。在一些银行,买家所能贷款的总额,仅能占抵押物价值的60%。

“这并不会影响投资者的决策,像柏林这样的城市只有29年历史,随着国际形势变化,它们正在逐步赶超。”

在欧洲城市正在抓住捡漏机会时,东南亚不动声色地成为聚光灯下的常客。与2017年第四季度相比,泰国搜索量增长687%。价格便宜是一大优势,泰国房屋问询中位数仅为12万美金,小有资产的年轻人也能够得着。

十年前,张杰韦在泰国毕业后进入曼谷的房产行业,没想到赶上一波买房热。“先是台湾人来了,香港人随后,现在大陆人渐渐多起来,八成的海外买家是35至45岁的青年人。”据他介绍,围绕曼谷捷运站几个中心站,大大小小的开发商们已历经过几轮抢滩大战。张杰韦所在的Inspire Development不得不走差异化路线,提出“黄金平衡点”的概念:在BTS10分钟接驳车范围内,房价会比中心位置便宜20%。

张杰韦认为,过去一年的投资热并没有因为微妙的国际关系而有所改变。相反,支撑楼市发展的不止是来来往往的游客。跨国企业们将驻地向东南亚转移,给未来楼市提供了稳定人口流量。“曼谷国际化程度正在制造刚需,它像深圳一样将成为一个移民城市。”

在欧洲和东南亚的热闹之余,主流目的地的楼市尽管有所降温,但行业从业者们还未泄气。全球富裕人群的增长是楼市新刺激点,特别是在楼市发展两极分化的区域。

莱坊澳洲住宅销售总监Erin van Tuil这样评价道:“在经济不好的时候,普通人关心的是房贷利率,以及工作是否保得住,这或许会让热钱变得冷静,但经济大环境未必会阻止超富裕群体的投资行为。他们不会停止交易,而是会选择地段更好,更有价值的物业。”

这给降温地区带来希望,投资人们仍在场。


*说明:本文转载自界面网,版权归作者所有,内容仅代表作者观点。

息息相关的链接 合作伙伴 诚聘英才
本站郑重声明:美国买房直通车所载文章、数据仅供参考,使用前请务必核实,风险自负