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中国人海外购房背后的隐忧    熊宝宝撰文    发布时间: 2018-08-27 15:44

投资,正在逐渐成为中国买家海外购房的主要目的,东南亚和“一带一路”沿线成为了购房增长最为迅速的地区,但仍需警惕其中风险。

来自墨尔本的房地产开发商UTOPIA是普吉岛上最大的开发商之一,主要以酒店托管投资的形式出售房产。“我们2010年来到泰国,最初的客户主要是来普吉岛度假或者生活的大洋洲客户,后来逐渐扩展到俄罗斯,法国和意大利的客户。近两年,来自中国的客户增长最为迅速。目前中国客户已经占到了我们普吉岛项目的85%。”UTOPIA的当地销售Winnie告诉FT中文网。被中国买房热情震惊的还有来自迪拜的一位中介,他告诉笔者在四月份迪拜的房展期间,一位来自深圳的客户在加他微信后的第二天就支付了定金。

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· 投资,是中国中产海外购房的首要目的

中国国内高昂的房价和较低的租售比让投资渠道紧缺的中产阶级将目光转向了海外市场,海外购房成为投资增值的主要手段。“不同于2015年之前的超高净值客户,我们发现近年来资产在一千万以下的中高净值客户成为了海外购房的主流。第一批中国客户配置海外资产的目的多为自住,在海外房产购置上多以美国、加拿大、英国、澳洲等发达国家为主,主要追求资产保值,分散中国国内投资风险。而新兴的中国中高净值客户则对于东南亚国家,以及“一带一路”国家等新兴市场的房产更感兴趣。这些地区的房产整体上具有总值小,投资收益高但波动性大的特点,是目前中国中产阶级海外购房最热门的目的地。”链家海外部的负责人刘震告诉笔者。

以“一带一路”沿途国家为例,截至2017年,泰国曼谷的房价同比增长12.3%,马来西亚吉隆坡的房价同比增长12%,柬埔寨金边的房价增长了6.7%,菲律宾马尼拉的房价增长了9.6%。其中泰国曼谷热门区域的房价已经达到4-5万人民币每平米,吉隆坡和金边的均价也已经超过了一万元人民币每平米。房产资讯网站Zillow的数据显示,泰国在2017年中国购房者排名前10的目标国家中,位居第3位,仅次于美国和澳大利亚。与美英加澳相比,泰国购房门槛更低,持有成本也较低。这两年,泰国整体经济向好,旅游业发展迅速,租房较为活跃。曼谷小户型公寓,有的总价甚至在一百万人民币以下,加上没有相关的房产税,是海外购房的大热门。

与泰国相距不远的马来西亚是近年来中国房地产商投资的热点,媒体报道,在马来西亚约有46%的房地产投资来自于中国。碧桂园参与开发的森林城市项目被认为是马来西亚有史以来最大规模的“造城”运动,然而其主要针对的客户却是中国消费者。

一些较为小众但仍处在低谷的房地产市场也成为中国买房客的关注热点。迪拜,在过去两年中由于油价的下降,房价下降了35%。但是平均近10%的租售比和90%以上的外来人口比例,吸引了很多中国投资者。来自迪拜的房产开发商Nakheel的首席商务官Aqil告诉FT中文网,他们90%的远东客户都是中国人。受到较低的利率环境、利好的房产政策、以及积极的经济预期等因素的影响,德国房地产市场在这两年也迎来了爆发。链家海外业务部德国负责人说,德国出于投资目的的购房者已超过教育与自住需求,占据总购房者的40~50%,通常为较成熟的中高净值人群。在德国购房的优势在于政治稳定,收益性稳定,风险性小,持有成本较低。此外据JLL全球市场观察2018中显示,柏林今年第一季度房产交易金额达11亿欧元,海外资本首次在其中占据三分之二份额,超过德国国内资本。

· 国际房产投资客年轻化

由于东南亚国家房产投资需要的资金较少,越来越多的年轻人加入了海外购房大军。

来自上海的从先生是最早的一批在泰国购买房产的人,他在2015年花费了近五十万人民币在泰国的芭提雅购买了一个40平米的公寓,现今房子已经涨到了两万多一平米,看到房子的升值,从先生去年又在曼谷买了一套公寓。他将两套房子委托给当地的中介,后者帮助他收取租金并且收取一定的管理费用。未婚的从先生每年会来泰国他的公寓住几天。“芭提雅这边有很多中国人买房,我们小区里还有中国人微信业主群。”从先生笑着说,“泰国的国际学校也很好,价格仅为上海的二分之一,以后可以让小朋友来上学。”从先生并没有上海户口,他希望能够通过购买泰国的房子让孩子来泰国接受国际化的教育。

像从先生这样“短期为投资,长期为教育”的年轻购房者不算少数。诸如马来西亚、迪拜等国家也会以更为便宜的国际教育来吸引来自中国的年轻购房者。居外网CEO罗雪欣认为,越来越火爆的海外购房市场背后,是不断增长的中产阶级的教育和投资的刚需。在国家“走出去”政策的影响下,购房者很多在国内仅属于中等偏上收入,但是为了给孩子更好的教育和寻求更优质的投资渠道而选择在外购房。“很多90后甚至会选择首套房买在国外。”罗雪欣补充道。

· 投资风险在哪里

尽管海外房产投资可以作为资产国际化配置的一种手段,由于各个市场的政治环境、经济发展以及市场成熟度不同,也会具有相当的风险,尤其是政局相对不稳定,市场供给量相对充裕的东南亚国家。

从先生告诉笔者,他在芭提雅的房子的租售比从2015年的7%下降到了去年的4%。“当地市场的供给量非常大,外国人购买的公寓又很难长租,只能够短租。因此租金并不稳定。”从先生说:“我的房子之前每年可以租出去8个月,现在大概只能租出去6个月,因此租售比就降低了。此外,因为新房供应充足,二手房价格虽然上去了,但是脱手却相对比较困难。”而马来西亚的森林城市项目则由于国内对外汇和地产商的管制,目前销售情况不容乐观。一家马来西亚的当地智库撰文表示由于高端房产的爆发式增长和市场供应量偏大,政府应当警惕房地产泡沫的破裂。投资迪拜的压力则来源于当地大量的新房尚未入市,经济状况并不明朗。“在2020年迪拜世博会之前,迪拜还将有12万套房子入市。“Holborn Assets的经理菲利普说。

各国政府针对外国投资者出台的直接或间接的限制政策,也将进一步增加海外购房成本并且抑制海外房产投资的回报率。除了为人们所熟知的加拿大、澳大利亚的限购政策以外,日本民宿法于今年6月份起正式实施,也将大大抑制日本的房租收益。

链家海外业务部亚洲负责人胡灏评价此政策说:“很多中国人买来日本的房子专门租给中国人作为赴日旅游的民宿。但是在新规定以后,这些房屋一律不能在主要的平台如Airbnb等发布房源,这相当于打压了大概70%~80%的民宿。”此前和泰国、日本等亚洲国家同列为中国买家海外购房目标国家前10名的新加坡,由于其移民政策的收紧和较高的房价,近几年海外购房市场相对之前的火热态势有所缓和。此外,新加坡政府在今年7月出台了新的印花税政策,据新加坡《联合早报》报道,外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税从15%调高至20%。不久前,新西兰政府宣布已禁止外国人购买现有的住宅物业,这也将严重影响中国买家在新西兰的购房。

罗雪欣建议中国买家在购房前应理智评估自己的购房目的,合理分配购房资金比例,关注汇率变化情况并就相关事宜选择当地律师进行咨询。“海外房产需要具备一定专业知识,一些国家的政治、经济变化都会导致投资收益变化。消费者需要更加理性。”


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